في ما يلي ما يفعله الملاك من خلال دفعات الإيجار في كل شهر

نسمع الكثير عن مدى ارتفاع الإيجار في العديد من المدن. لكن أين تذهب تلك الأموال؟

وبينما يشك بعض المستأجرين في أنها مباشرة في جيوب أصحاب الأراضي الجشعين ، أردنا استكشاف الحقيقة - لذلك تحدثنا مع سبعة من أصحاب العقارات للحصول على جانبهم من القصة.

"الجمهور يحب أن يحطّم الملاك لسبب ما ، لكن يملك الملاك الكثير من النفقات والصداع أكثر مما يدركه معظم الناس ". وقال براين ديفيس ، وهو مستثمر عقاري مع 15 استئجار العقارات والشريك المؤسس لمدونة العقارات SparkRental.

ووافق مارك فيرغسون ، سمسار العقارات والمستثمر العقاري والمؤلف وصاحب 14 عقارًا مستأجرًا في ولاية كولورادو ، على ما يلي: "في حين قد يبدو من العبث أن يدفع بعض الناس الكثير من الإيجار ، تذكر أن على المالك دفع تكاليف أكثر بكثير من معظم الناس يعتقدون وحتى أكثر من العديد من أصحاب العقارات يعتقدون أنهم سيدفعون ".

في ما يلي أسماء كبار مالكي العقارات الذين تم تسميتهم عندما سألناهم عما يحدث لمبلغ الإيجار الضخم الذي تقدمه لهم كل شهر.

إضافةً إلى ذلك ، لدينا مثالان على الميزانيات الشهرية لمالكي العقارات الحقيقيين حتى تتمكن من رؤية الشكل الذي تبدو عليه الأرقام بالضبط - وهو أمر يجب مراعاته سواء كنت تكتب شيكًا بالإيجار الشهري أو تفكر في الاستثمار في عقار مستأجر بنفسك.

1. الرهن العقاري

إذا كان مالك العقار لا يزال يدفع الرهن العقاري على ممتلكاته - التي الكثير منها - يذهب جزء لائق من دفع الإيجار مباشرة إلى البنك لسداد رأس المال والفائدة.

2. المرافق

بعض الملاك يشملون المرافق في الإيجار ، ولكن حتى أولئك الذين لا يستطيعون دفع ثمن هذه الأموال من أجورهم.

وقال آندي بانكو ، مالك الشقتين السكنيتين المكونتين من غرفة نوم واحدة في مجمع في وودبريدج بولاية نيوجيرسي: "عندما يتم احتلال الوحدات ، أقوم بدفع مبلغ مستأجيني للحصول على الكهرباء والغاز والماء والتلفزيون والهاتف والإنترنت".

حتى عندما تكون الوحدة شاغرة ، لا يزال هناك حاجة إلى الكهرباء والغاز والمياه. يجب أن أضعها باسمي عندما لا يكون هناك مستأجرون ".

3. التأمين

يحتاج مالكو العقار إلى تأمين تأمين المالك ، الذي يحمي ممتلكاتهم المادية من الحوادث والخسائر المفاجئة بسبب أشياء مثل الحريق أو الطقس القاسي.

كما يجب أن يكون لديهم تأمين المسؤولية ، الذي يحمي أصولهم المالية في حالة المطالبة بالمسؤولية ، مثل شخص يقاضيهم بعد الانزلاق والسقوط على الرصيف الجليدي.

4. الصيانة والإصلاح

سواء كان الأمر يتعلق بالنقد والوقت الذي يقضيه في إصلاح الأمور بأنفسهم أو التعاقد مع المقاولين ، فإن الصيانة والإصلاح يتصدران قائمة مصاريف المالك.

يقول فيرجسون: "يمكن لمعظم الملاك أن يعتمدوا على 5 إلى 20٪ من الإيجارات المستلمة مقابل تكاليف الصيانة".

يكسر Kaycee Wegener من Rentec Direct هذه الأمور إلى نوعين مختلفين من التكاليف:

1. سعر ثابت يمكنك تقديرها في وقت مبكر ، بما في ذلك الصيانة الروتينية مثل التنظيف وإزالة القمامة ومكافحة الآفات والصيانة الموسمية مثل القص في الحديقة وإزالة الثلج وتنظيف المزراب

2. اسعار متغيرة يمكنك محاولة وضع ميزانية ولكن قد لا تفاجئك ، بما في ذلك إصلاح الأجهزة واستبدالها ، أو تلف الممتلكات بسبب الإهمال أو البلى العادي ، وحالات الطوارئ.

"العديد من المستأجرين ليس لديهم فكرة جيدة عن تكاليف صيانة الممتلكات بشكل صحيح لمجرد أنهم لم يكونوا ملاكًا للعقارات" ، قال ديب تومارو ، وسيط مشارك مع شركة RE / MAX Acclaimed Properties.

"تكلفة هذه الشجرة 1200 دولار. هذا السقف هو 8000 دولار. هذه الثلاجة هي 800 دولار. يمتلك مالك العقار الجيد احتياطيات بحيث يمكن عند معالجتها لحالات الطوارئ أن تتعامل معها بسرعة وتقلل من إزعاج المستأجرين. قد لا يكون لدى الملاك الذين يكتفون بالاكتفاء كل شهر فرصة بناء احتياطيات ".

وحتى لو امتلك مالك العقار احتياطيًا ، فإن عامًا سيئًا لا يزال من الممكن أن يضربهم بقوة.

يستطيع نيك بومان ، المالك في كولورادو لمدة 15 عامًا ، أن يخبر الكثير من القصص عن مفاجآت غير سارة مثل "استبدال خط المجاري المفاجئ بـ 6 آلاف دولار" و "المستأجر الذي ينطلق قبل عيد الميلاد مباشرةً ويترك الحرارة متوقفة حتى تتمكن الأنابيب من التجمد". . هذه هي الكوابيس التي يمكن أن تستنزف حسابك الاحتياطي. "

5. الحفاظ على كل شيء يصل إلى التعليمات البرمجية

إن الملاك ملزمون بضمان أن عقاراتهم آمنة للسكن ، وهذا لا يأتي بثمن بخس. وتشمل هذه "النفقات المتعلقة بالتنظيم" كما يطلق عليها ديفيز أشياء مثل ترخيص الإيجار وعمليات التفتيش الإجبارية ورسوم التسجيل السنوية.

"في بالتيمور ، حيث لدي معظم ممتلكاتي ،" قال ديفيس ، "يجب أن أسجل وأقوم بدفع رسوم سنوية مع كل من ولاية ماريلاند ومدينة بالتيمور. لا بد لي من إجراء فحص الدهان الرصاص بين كل عقد الإيجار. أتمنى أن أتمكن من بيع بعض وحدات الإيجار الخاصة بي ، لكن لا أحد آخر يريد منهم ما هو موجود لديّ ؛ لقد أُجبرت على الإفراط في تطوير العقارات للامتثال للوائح المحلية ".

ويشعر جيمس ريتشاردز ، وهو وسيط في شركة Hot Market Realty في مينيابوليس بولاية مينيسوتا ، بألم ديفيس:

لقد استشهدت بها المدينة لعدم وجود شفرات كافية من العشب لكل بوصة مربعة. (نعم ، لديهم في الواقع مفتش يبحث عن مثل هذا الهراء.) أي منزل تم بناؤه قبل عام 1978 يجب أن يجتاز اختبار التخليص الرئيسي عندما ينتقل مستأجر جديد ، حتى لو اجتاز مثل هذا التفتيش قبل.تتراوح تكاليف الاختبارات من 300 دولار إلى 500 دولار ، ناهيك عن التكاليف المرتبطة بالحصول عليها في المرة الأولى ، وعادةً ما تكون من 3000 دولار إلى 5000 دولار أو أكثر إذا كانت الخاصية بحاجة إلى نوافذ جديدة بالكامل.

ويشير ريتشاردز أيضًا إلى أن "الغرامات يتم تقييمها لمالك العقار عندما يرتكب المستأجر جريمة: يتسبب في الحي ، ويستخدم الكثير من الخدمات الحكومية ، ويضع القمامة في حاوية إعادة التدوير ، ويسمح بتبويب لوحة الترخيص حتى تنتهي ، ولا يقطع العشب أو مجراف الأرصفة ، الخ. غرامة المالك هي عادة أعلى من الجاني.

6. الضرائب والرسوم

بالإضافة إلى دفع الضرائب على الممتلكات ، يجب على الملاك أيضا دفع الضرائب على إيرادات الإيجار التي يتلقونها.

وبينما يتلقون بعض التخفيضات الضريبية ، فإن الحصول على هذه الخصومات يمكن أن يكون في كثير من الأحيان تكلفة في حد ذاتها (انظر البند التالي).

7. مسك الدفاتر والمحاسبة

وقال ديفيس: "عقارات التأجير تأتي مع مسك الدفاتر والصداع المحاسبي" ، وهو ما يكلف كل من الوقت والمال. أدفع محاسباً ومحاسباً بحوالي 4000 دولار سنوياً ، وما زلت أنفق 30 إلى 40 ساعة في السنة وأنا أعمل على إقراري الضريبي ".

8. رسوم مدير العقار

الوقت له قيمة أيضا ، لذلك كثير من أصحاب العقارات يجدون أنه أكثر فاعلية لتوظيف مدير الممتلكات للتعامل مع الشؤون اليومية للوحدات الإيجار المختلفة.

يمكن أن تتراوح هذه الرسوم عادة من 8 إلى 12٪ من قيمة الإيجار الشهري ، وفقًا لجميع إدارة الممتلكات.

9. دوران المستأجر والوظائف الشاغرة

عندما يغادر المستأجرون ، فإنه يحضر مجموعة جديدة كاملة من التكاليف.

وقال ديفيس: "إن الوظائف الشاغرة هي تكلفة ضخمة لأصحاب العقارات ، خاصة في الأسواق غير الحارة". لا يحتاج أصحاب العقارات فقط إلى تغطية الرهن العقاري بينما لا يتلقون أي دخل من الإيجارات ؛ كما أنهم عادة ما يحتاجون إلى إعادة طلاء الوحدة بأكملها واستبدال جميع السجاد. ولا يكون لدى المستأجرين حافز كبير لمعالجة الأرضيات أو الجدران بدقة ، حيث يصعب على الملاك أن يحتفظوا بالمال من وديعة التأمين لتغطية تلك النفقات. "

وقال فيرجسون: "سيشكل معظم مالكي العقارات ما بين 5 إلى 15٪ من الإيجار لشغل الوظائف الشاغرة".

10. التسويق

وعندما يتعلق الأمر بالعثور على شخص لملء تلك الشواغر ، يتكبد الملاك تكاليف مثل رسوم تقرير الائتمان ، وخدمات مصور محترف للقوائم وأكثر من ذلك.

يقول بانكو: "أفعل كل ما أقوم به من اختبارات الإعلانات والمستأجرين". "يمكن الاستعانة بمصادر خارجية لعملية الإعلان والفرز بالكامل إلى وكيل عقاري ؛ ومع ذلك ، فإنهم يتقاضون رسومًا تساوي إيجار شهر واحد في كل مرة يجدونها ويضعون فيها مستأجراً ".

11. الرسوم القانونية

يقول بانكو: "نأمل أن يكون لدى الملاك والمستأجرين علاقة سليمة ويحترمون بعضهم بعضاً" ، [لكن] إذا لم تكن هناك مشاكل ، فقد تحتاج إلى توظيف محامين للتشاور بشأن حقوقك ومعالجاتك بموجب عقد الإيجار وقوانين تأجير الدولة. أسوأ الحالات ، قد تحتاج إلى طرد المستأجر. هذه عملية طويلة ومكلفة

ريتشاردز يمكن أن يشهد على هذا. وقال: "تبلغ تكلفة الإخلاء 340 دولارًا فقط مقابل رسوم الإيداع ، ويجب عليك الاحتفاظ بمحامٍ بتكلفة 400 دولار إلى 500 دولار للإخلاء".

"ينتهي العديد من عمليات الإخلاء مع حصول المستأجر على محامٍ مجاني من بعض الوكالات الحكومية لمحاربة الإخلاء. عندما يحدث ذلك ، يستغرق الأمر وقتًا أطول (الإيجار المفقود) وتكاليف أكثر في أتعاب المحاماة بسبب حقيقة أن جلسة الاستماع عادة ما تحدث. لقد أنفقت ما يصل إلى 1500 دولار أخرج المستأجر ".

ومما زاد الطين بلة ، قال: "لا يمكنني القيام بعمليات فحص خلفية فعالة ، حيث يقوم المحامون الأحرار الذين ذكرناهم أعلاه بإفشال سجل المستأجر ، لذا فحتى التحقق من الخلفية لن يكشف عن المشاكل التي تنتظرنا".

ديفيس في نفس المركب: "في أي شهر معين ، لدي العديد من المستأجرين الذين يهملون دفع إيجارهم. ثم يتعين عليّ الخضوع لعملية تقديم الإشعارات القانونية ، وتقديم الطلبات القانونية في المحكمة ، ودفع رسوم المحكمة ، والانتظار عدة أشهر حتى موعد جلسة المحكمة - وكل ذلك أثناء دفع الرهن العقاري على العقار ، وعدم الحصول على عشرة سنتات من المستأجرين ".

كسر كل شيء

إذن ، ما الذي يبدو عليه كل هذا على أساس شهري؟

قدم فيرغسون هذا المثال على الشكل الذي قد تبدو عليه المصاريف المعتادة على وحدة في إحدى ضواحي ولاية كولورادو التي تستأجر 1500 دولار شهريًا:

• دفع الرهن العقاري: 750 دولار في الشهر

• الضرائب: 100 دولار إلى 500 دولار في الشهر

• التأمين: من 50 إلى 150 دولارًا في الشهر

• رسوم HOA: ما يصل إلى 500 دولار شهريًا (ينطبق فقط على الشقق الخاصة به ، والتي هي جزء من جمعية أصحاب المنازل)

• الصيانة: من 75 إلى 300 دولار في الشهر

• الوظائف الشاغرة: من 75 إلى 225 دولارًا في الشهر

"عندما تضيف كل هذه التكاليف إلى المعادلة" ، يضيف فيرغسون ، "النفقات الشهرية تصل إلى 1050 دولار - 2425 دولارًا في الشهر مقابل 1500 دولار شهريًا في الإيجار".

أعطى ريتشاردز هذا الانهيار لأحد ممتلكاته في مينيابوليس:

• ضرائب الملكية: 300 دولار في الشهر

• رخصة الإيجار: 100 دولار في الشهر

• شهادة الفرن: 25 دولار في الشهر

• التأمين: 100 دولار في الشهر

• ميزانية الغرامات / الامتثال للتفتيش / تكاليف المدينة: 200 دولار في الشهر

يقول: "في هذا العقار ، أجمع 1،250 دولارًا في الشهر". "ناقص النفقات المذكورة أعلاه ، وهذا يترك لي مع 525 دولار لدفع الرهن العقاري ، والصيانة ، وتحول ، وما إلى ذلك. في الوقت نفسه ، فإن الحكومة تبذل 400 دولار شهريا وزيادة الكثير من التكاليف الأخرى بلدي".

وبينما يتمنى ريتشاردز أن يتقاضى أجراً أقل مقابل بعض إيجاراته ، غالباً ما تكون يداه مربوطتين بنفقات خارجة عن إرادته. وقال بصراحة: "إن التفكير في كون المالك" ثريًا "وبالتالي ، سيأكل كل هذه التكاليف أمر سخيف.

"هو أو هي في الأعمال التجارية لكسب المال. سيتم تمرير أي نفقات يتم تحملها إلى المستأجر في شكل إيجار أعلى. بما أننا جميعًا في نفس القارب ، لن أسعر نفسي خارج السوق. أود أن أتقاضى أقل بكثير مقابل مستأجر جيد ، وبالتالي سأخفض سداد الإيجار بكل سرور إذا لم تكن التكاليف المذكورة أعلاه جزءًا من المعادلة ".

دورك: المستأجرين ، هل يجعلك ذلك تبدو مختلفًا عن مبلغ الإيجار؟ الملاك ، هل هناك أي مصروفات أخرى تضيفها إلى هذه القائمة؟ إذا كنت تفكر في أن تصبح مالكًا ، هل تجعلك هذه الأرقام تعيد النظر في الأمر؟

كيلي غورنيت هي مدون مستقل ، كاتبة ومحررة تدير مدونة كورديليا Calls It Quits ، حيث توثق محاولاتها لتخليص حياتها من الأشياء التي لا تهمها وتركز أكثر على الأشياء التي تفعلها. اتبعها على تويترCordeliaCallsIt.