واحدة من أكبر المصارف على دخل الإيجار للمالك هي النفقات. امتلاك العقارات المستأجرة ليس سهلاً مثل شراء عقار ، والعثور على المستأجر ، وانتظار الشيكات الضخمة لتدويرها - والمالكون الأذكياء يعرفون ذلك.
يقول براين ديفيز ، وهو مستثمر عقاري لديه 15 عقارًا مؤجرًا ومؤسسًا مشاركًا للمدونة العقارية: "بمجرد شراء عقار ، فإن العائد على الاستثمار سيعود في الغالب لتقليل الخسائر". SparkRental. "أحب أن أفكر في دخل الإيجار كخط أنابيب تريد أن تستمر في التدفق بسلاسة وبأقل قدر من التسرب."
سواء كنت تخطط للوصول إلى نشاط المالك أو كنت من أصحاب العقارات المحنكين ، قد تحتاج إلى معرفة كيفية زيادة الدخل. تحدثنا إلى مجموعة من الخبراء العقاريين لجمع أفضل اقتراحاتهم حول كيفية زيادة دخل الإيجار.
1. المستأجر الشاشة بدقة
واحدة من أكبر المشاكل التي سمعناها تشير إلى ملكية الملاك هي التكلفة (في المال والوقت والتوتر) لطرد المستأجرين المزعجين. قد يستغرق الطرد من ثلاثة إلى ستة أشهر ويمكن أن يكلف إلى أعلى من 5،000 دولار، وكذلك بعض الأعمال الوقائية عن طريق وضع المستأجرين الجدد من خلال عملية فحص شاملة.
قم بإجراء فحص ائتماني لإعطائك إحساسًا بمسؤوليته المالية ، بالإضافة إلى تحقيق جنائي وطرد. أيضا ، القيام بالقليل من الاستطلاع.
يقول دينيس سوبلي ، الوكيل العقاري والمستثمر والمدير السابق للممتلكات ، وكذلك المؤسس المشارك لـ SparkRental: "محرك الأقراص في مسكنهم الحالي". "هل هو فوضوي؟ هل توجد علب القمامة في كل مكان - أو ما هو أسوأ من ذلك ، هل تتكدس القمامة؟ هل هناك سيارة قديمة مكسورة عليها علامات منتهية الصلاحية؟ أعلام تحذيرية كبيرة! "
2. المستأجر والدليل الممتلكات الخاصة بك
"لا يمكن لأصحاب العقارات اقتطاع الأموال من مبلغ التأمين بسبب" التآكل والتلف العاديين "، لذا يجب عليهم فعل ما يمكنهم فعله لمنع ذلك". يقول ديفيس.
وهذا يشمل منع التلفزيونات المثبتة في عقد الإيجار الخاص بك ، وتأمين الأجهزة مثل قضبان المناشف في المسامير ، واختيار الأرضيات منخفضة الصيانة مثل الخشب الصلب على السجاد وتثبيت محطات الباب. أي شيء يمنع الاستخدام اليومي المعقول من ترك علامة على الممتلكات الخاصة بك هو خطوة حكيمة.
إن المناظر الطبيعية البسيط والمواد الخارجية المتينة مثل الطوب والفينيل يمكن أن تقلل من تكاليف الصيانة ، كما تنصح تشاد كارسون ، المستثمر والمدوّن العقاري في CoachCarson.com.
3. الحصول على حق التأمين
هذا ينبغي أن تذهب من دون قوله ، ولكن دائما الربيع لتأمين مسؤولية المالك.
يقول كارسون: "إن تكلفة دعوى قضائية واحدة تافهة يمكن أن تفريغ حسابك البنكي". "ستقوم بوليصة تأمين جيدة بتوظيف محامين للدفاع عنك في قضية دعوى قضائية غير محتملة".
استأجر محرّر صحيفة "بيني هورنر" جاستن كوبلر منزله القديم لمدة عام بعد الخروج ، ويضيف: "اتصل بشركة التأمين الخاصة بك وقم بتغييرها إلى سياسة الهيكل فقط. تغطي معظم سياسات أصحاب المنازل كامل المنزل ومحتوياته. إذا كنت تستأجره للغرباء ، فلا حاجة لتأمين سلعهم. يمكن أن يوفر لك هذا المبلغ ما بين 25 إلى 50 دولارًا أمريكيًا في الشهر ".
4. شراء ضمان المنزل
“إذا كان منزلك أكبر سنًا ، فستتأثر الأمور، يقول كوبلر. "عادة ما يكلف ضمان (كضمان منزلي) من 20 إلى 50 دولارًا أمريكيًا فقط في الشهر ويغطيك في حالة حدوث عطل غير متوقع يمكن أن يؤدي إلى استنزاف احتياطياتك".
5. DIY كلما أمكن ذلك
“وجود تأجير الممتلكات هو أقل عن تعظيم الدخل وأكثر حول الحد من expenإس إي إس"يقول آندي بانكو ، مالك شقتين من غرفة نوم واحدة في مجمع في وودبريدج ، نيو جيرسي. "أحاول دائماً أن أقوم شخصياً بأقصى ما أستطيع فيما يتعلق بممتلكاتي. أنا سهل للغاية ويمكن أن تتعامل مع معظم الإصلاحات والتحديثات النموذجية. أقوم أيضًا بكل إعلاناتي الخاصة (المجانية عبر كريغزلست) ، وإظهار وحداتي ، وإجراء جميع عمليات فحص الخلفية وفحص الائتمان (عن طريق خدمة SmartMove من TransUnion ، والتي أقوم بتحصيلها إلى المستأجر). "
6. استخدام وكالات تأجير بحذر
يجد بعض الملاك أن وكالات الإيجار ومديري العقارات يستحقون التكلفة ، لأنها توفر لهم الوقت والتوتر على المدى الطويل.
"لقد كنت من السهل جدًا على مستأجري - لا أتقاضى رسومًا متأخرة أو بدء عمليات الإخلاء عندما يتخلفون. هذا سمح لهم بالسير في جميع أنحاء لي وتكلف لي المزيد من المال "، ويقول مارك فيرغسون من انفست فور مور. "عندما كان لدي سبع عقارات ، سلمتها إلى شركة إدارة ، وكانت أكثر صرامة. على الرغم من أنني دفعت لهم نسبة من الإيجارات ، فقد جمعنا المزيد من الإيجارات وكان لدينا مستأجرون أفضل. لقد أنقذني من الصداع والوقت والمال ".
إذا ذهبت إلى هذا الطريق ، فاحرص فقط على تحقيق أقصى استفادة من ربحك. يقترح كوبلر مقارنة الرسوم أولاً "بالحصول على عدد قليل من الوكالات التي تتنافس من أجل عملك والعثور على أفضل المنافع مقابل التكلفة".
إذا كنت تفضل التخلي عن الرسوم ، فهناك أدوات مفيدة.
"قد يؤدي التعاقد مع مدير عقارات إلى إخراج بعض الصداع من التعامل مع المستأجرين ، لكن رسومهم قد تصل إلى 10٪ من عائداتك. يقول كالي هاميلتون ، وهو مستثمر عقاري ، أسس زوجه "اتلانت" لمساعدة زملائه من أصحاب العقارات على التعامل مع أشياء مثل المدفوعات الآلية عبر الإنترنت وخدمات الصيانة والتحقق من الخلفية: "في سوق العقارات الحالي ، يمكن أن يقلل ذلك من التدفق النقدي إلى الحد الذي يجعله يحقق أرباحًا بالكاد". وتأجير خلق من تلقاء نفسها.
7. تحقق من خصائصك بانتظام
حتى إذا كنت قد وظفت شخصًا للتعامل مع إدارة يومك بيوم ، فتأكد من فحص ملكياتك بشكل منتظم للتأكد من أن المستأجرين يواصلون استثمارك بشكل صحيح.
يقول ديب تومارو ، وهو شريك وساطة في شركة RE / MAX Acclaimed Properties: "امشي عبر الخصائص بقدر ما تستطيع". "تغيير فلتر الفرن كل 60 يومًا هو عذر عظيم. يمنحك ذلك فرصة للبحث عن أي مشاكل قبل أن تتحول إلى إصلاح ضخم ومكلف. على سبيل المثال ، لا أستطيع أن أخبركم عن عدد الخزانات الموجودة أسفل حوض المطبخ ، لأن المستأجرين يقومون بحشو الخزانة مليئة بالأشياء ولا يعرفون أبداً وجود تسرب صغير. تسرب يستمر لمدة عام ، يتم تدمير قاعدة بالوعة. في كل مرة أذهب فيها إلى وحدة الإيجار ، أسأل ما إذا كان بإمكاني التحقق تحت المغاسل لأية تسريبات ، وأجري يدي على طول كل السباكة للتأكد من أنني لا أشعر بأي تسرب. "
وتقول إنه حتى مجرد قيادة بسيطة للتأكد من أن الأمور تجري على السطح الخارجي يمكن أن تخبرك بالكثير.
8. حافظ على المستأجرين سعيد
بالإضافة إلى الإخلاء ، تكاليف دوران ترتيب عالية على قوائم الملاك من الأشياء لتجنب.
يقول كارسون: "إن أكبر النفقات في مجال التأجير تحدث عندما ينتقل المستأجر". "لا يشتكي المستأجر الذي يبقى في الخامسة أو الست سنوات من البقع على الجدار ، ولكن بالنسبة للمستأجر الجديد ، سيكون عليك رسم وإجراء إصلاحات أخرى".
ابق على المستأجرين سعداء من خلال الاستجابة لطلبات الصيانة على الفور وبأدب. إذا وجدت أنه يتعين عليك رفع الإيجارات لتغطية النفقات الشهرية ، فامنح المستأجرين حافزًا للتشبث بك ، كترقية صغيرة عند تجديد عقد الإيجار ، حسبما يقترح كارسون.
9. احصل على معظم الإيجار لكل قدم مربع
يحذر كارسون من أن "أكبر ليس دائما أفضل في عالم الإيجار". "ابحث عن عقارات بأعلى إيجار لكل قدم مربع. في كثير من الأحيان سوف تستأجر شقة تبلغ مساحتها 1000 قدم مربع لنفس الشقة التي تبلغ مساحتها 1300 قدم مربع. لكن اللوحة وغيرها من الصيانة المستمرة ستكلف أكثر بالنسبة للوحدة الأكبر.
أو اتبع مثال كيشا بلير ، المؤسس المشارك لشركة Aspire-Canada ، و التركيز على تأجير العقارات multifamily"يمكن أن تقلل من خطر وجود فترات طويلة من الشواغر بشكل كبير ، مما يقلل من خطر فقدان الدخل" ، كما تقول. "في المنازل متعددة العائلات مثل الثلاثي ، وهذا يزيد بشكل كبير من إمكانات الدخل مع التقليل من الخسائر الكبيرة إذا قرر المستأجر أن يغادر. على الرغم من أن هذه العقارات تميل إلى أن تكون أكثر تكلفة ، إلا أنها تميل إلى التفوق في استثمارات الأسرة الواحدة بشكل كبير على المدى الطويل. "
10. عدم تضمين المرافق
لا تشمل المرافق المتنوعة مثل الحرارة أو الكهرباء في سعر الإيجار. تشرح جينيفر ستاهلمان من PayLease السبب:
- "إن غلاء سعر الإيجار ليشمل المرافق يعني أن تضخم الإيجار في سوق تنافسية بالفعل".
- "عندما يتم تضمين المرافق ، لا يوجد حافز للحفاظ على المقيم ، مما يؤدي إلى ارتفاع فواتير الخدمات العامة."
- "إذا لم تضف ما يكفي لتغطية جميع المرافق ، فعليك دفع الفرق".
- "يزداد مقدمو خدمات المساعدة من معدلاتهم بشكل متكرر ، مما يؤدي إلى حدوث مبالغ غير منتظمة من الفواتير".
11. بناء الأشياء في
النظر في الاستثمار في الأثاث المدمج مثل الرفوف أو زاوية الإفطار.
"بشكل عام ، إذا لم يكن بالإمكان تحريكها ، فلا يمكن كسرها" ، يقول مالك العقار والمستثمر العقاري يوجين غامبل. "على الرغم من أن التكاليف كانت في البداية أكثر تكلفة ، إلا أن التخفيضات قد خففت بسبب انخفاض عدد الإصلاحات المطلوبة حيث لا يمكن للمستأجرين تحريك القطع وفقًا لرغباتهم الخاصة. يمكنك أيضًا توفير الوقت في البحث عن بدائل أو إجراء إصلاحات. "
كارسون توصي أيضا بما في ذلك الكثير من حلول التخزين المضمنة، لسبب بارعة جدا: "المزيد من الأشياء = أصعب للتحرك!"
12. شحن إضافي للاضافات
النظر في استئجار أي مرآب (ق) الموجود على الممتلكات الخاصة بك بشكل منفصلينصح غامبل. "ليس جميع المستأجرين يملكون سيارة ، لذلك يمكنك استئجار هذه المساحة الإضافية إذا كانت تقع في مكان مناسب ومصممة."
إذا كنت تستأجر المستأجرين مع الحيوانات الأليفة ، اطلب منهم دفع رسوم الحيوانات الأليفة لمرة واحدة أو شهريًا بدلاً من دفع وديعة للحيوانات الأليفة، يقول Kaycee Wegener من Rentec المباشر. "إذا طلبت إيداعًا للحيوانات الأليفة ، فلا يمكن استخدام هذا المال إلا لتنظيف أي ضرر ناتج عن الحيوان الأليف ، ويجب أن يعود الرصيد المتبقي إلى المستأجر ... ومع ذلك ، إذا فرضت رسومًا على الحيوانات الأليفة لمرة واحدة أو شهريًا ، يمكنك استخدام الدخل حسب تقديرك. "
13. تشكيل شركة ذات مسؤولية محدودة
"تبدأ الأعمال الناجحة (ولا تزال كذلك) من خلال وضع نفسها لتقليل المخاطر. لاحظ المحامي والمستثمر العقاري كريغ مورجان أن هذا الإشعار لا يعني "القضاء على المخاطر" لأن هذا مستحيل. استراتيجيته للقيام بذلك:
لديك شركة ذات مسؤولية محدودة واحدة (اختيار الكيان الأكثر شيوعا للمستثمرين) للممتلكات العقارية. حافظ على الإيجارات الخاصة بك في شركة ذات مسؤولية محدودة. لا تشارك هذه الشركة في مشاريع أخرى أو تجري خدمات أخرى (مثل أعمال المقاول). كل شركة ذات مسؤولية محدودة هي عقد الممتلكات.
إذا كان لديك حافظة قصيرة الأجل (اقرأ: الإصلاح والتقليب) ، ضع تلك في شركة ذات مسؤولية محدودة أخرى. إذا كنت شخصًا يعمل في إصلاح المنزل أو مديرًا للممتلكات ، فستجري هذه الخدمة في كيان مختلف. الجوهر هنا هو أنك تحد من التعرض (أي المسؤولية) لكل شركة ذات مسؤولية محدودة. من الناحية النظرية ، يمكن للمدعي فقط بعد ما هو في LLC / القيمة في LLC. لذا ، إذا تم رفع دعوى ضدك كمقاول ، فلن يتمكن المدعي من الحصول على حق التأجير الخاص بك لأنه عمل منفصل ومتميز.
14. أزمة الأرقام
يقول بانكو: "بما أن استئجار العقارات هو استثمار ، فيجب تحليله على هذا النحو". ونتيجة لذلك ، "من المهم زيادة الحد الأقصى إرجاع من تعظيم الإيرادات. حتى إذا كان لديك ما يكفي من النقود لشراء عقار مستأجر ، يمكنك عادة الحصول على عائد أفضل على أموالك عن طريق الحصول على قرض لسداد جزء كبير منه ". وهو يقدم هذا المثال باستخدام وحداته الخاصة:
تبلغ التكلفة الشهرية الإجمالية للضرائب ورسوم الصيانة والتأمين حوالي 525 دولار ، والإيجار الشهري هو 1250 دولارًا. هذا الدخل الشهري الصافي حوالي 725 دولار ، أو 8700 دولار في السنة.
تكاليف العقار حوالي 110،000 دولار. إذا كنت قد وضعت مبلغ الـ 110،000 دولار بالكامل لشرائه على الفور ، فسوف أجني فقط حوالي 8.3٪ سنوياً على استثماراتي ، أي 8،700 دولار من صافي الدخل مقسومًا على استثمار أولي قدره 110،000 دولار. بدلا من ذلك ، وضعت فقط 27500 $ من أموالي الخاصة في (الدفعة الأولى 25 ٪) واقترضت الباقي مع قرض لمدة 30 عاما. القرض حوالي 400 دولار في الشهر. لذلك ، فبالإضافة إلى الضرائب ، تعني الصيانة والتأمين أن مصاريفي الشهرية الإجمالية تبلغ 925 دولارًا أمريكيًا.
مع إيجار شهري قدره 1،250 دولار ، يعني ذلك أن صافي دخولي الشهري هو 325 دولارًا شهريًا فقط ، أو 3،900 دولار سنويًا. ومع ذلك ، فإن هذا يعادل 14.2٪ عائد سنويًا ، أي 3،900 دولار من صافي الدخل مقسومًا على استثمار أولي قدره 27،500 دولارًا. لذلك عن طريق الحصول على قرض بدلا من شرائه بشكل كامل ، يتم تخفيض دخولي ولكن زيادة عائد الاستثمار الخاص بي.
ومع ذلك ، لا تزال بحاجة إلى معرفة ما ستحصل عليه: "يجب ملاحظة أن اقتراض الأموال يزيد من خطر امتلاك عقار مستأجر" ، يضيف بانكو. "على سبيل المثال ، حتى لو كانت الوحدة غير مشغولة لأشهر ، وبالتالي لا تنتج أي دخل ، لا يزال القرض بحاجة إلى الدفع كل شهر".
كما هو الحال مع أي قرار تجاري معقد ، إذا كنت تشعر بأن بداية السبق لديك ، فمن الأفضل دائمًا استشارة أحد المحترفين.
15. استخدم فواتيرك الضريبية
يقول غامبل إن الكثير من أصحاب العقارات يفقدون المدخرات لأنهم "لا يعرفون ما هي المصروفات المسموح بها" عندما يتعلق الأمر بالإعفاءات الضريبية. "يمكن للمالكين المطالبة بجميع أنواع الاستراحات من أجل صيانة ممتلكاتهم وفي سداد الرهون العقارية. تعلم ما يمكنك القيام به ، أو استئجار محاسب عقاري ذو خبرة. "
دورك: هل لديك إستئجار عقار؟ ما هي النصائح الأخرى التي ستضيفها إلى هذه القائمة؟
كيلي غورنيت هي مدون مستقل ، كاتبة ومحررة تدير مدونة كورديليا Calls It Quits ، حيث توثق محاولاتها لتخليص حياتها من الأشياء التي لا تهمها وتركز أكثر على الأشياء التي تفعلها. اتبعها على تويترCordeliaCallsIt.
أضف تعليقك