كيف لا إعادة تمويل التكلفة العمل

مع انخفاض أسعار الفائدة ، والهبوط على مدار اليوم ، يفكر العديد من الناس في إعادة تمويل منازلهم. إحدى الوسائل التي تستخدمها شركات الرهن العقاري لتحفيز إعادة التمويل هي إعادة تمويل "بلا تكلفة". معظم الناس يعرفون أن الحصول على رهن عقاري يتطلب تكاليف: الرسوم ، الضمان ، التقييم ، إلخ. عند حساب عائدك على إعادة التمويل ، فإن معظم الناس ينظرون إلى المدخرات المحققة مقابل هذه التكاليف. ومع ذلك ، هناك الآن شركات تتنازل عن هذه الرسوم - مقابل سعر.

المدرسة القديمة Refi Math

عند إعادة تمويل ، عليك دفع جميع أنواع الرسوم. في ما يلي تحليل لبعض الرسوم الشائعة ومبالغها للحصول على قرض بقيمة 400،000 دولار.

• رسوم التأسيس: 1،190 دولار
• الفائدة المدفوعة مسبقا: 384 دولارا
• التأمين ضد الفيضانات: 19 دولارًا
• الرسوم الضريبية: 65 دولار
• الضمان: 450 دولار
• التسجيل: 25 دولارًا
• رسوم المستند: 20 دولارًا

المجموع الكلي: 2153 دولارًا

هذا كثير من الرسوم. لذا ، إذا كنت ستعيد تمويل هذا القرض ، فستكلفك 2،153 دولارًا.

لنفترض أن معدلك الحالي كان 5٪ لمدة 30 عامًا ثابتة ، وكنت ستنخفض إلى 4٪ لمدة 30 عامًا.

ستكون المدفوعات الشهرية الحالية 2،147 دولارًا. إذا قمت بإعادة التمويل إلى 4٪ ، فستكون الدفعة الشهرية الجديدة 1.910 دولار - توفير 237 دولارًا في الشهر. لذلك ، سوف تحصل على أموالك مرة أخرى على حساب إعادة التمويل في حوالي 9 أشهر.

من المهم أن تتذكر أنك قد تضيف إلى مدة قرضك - إذا كنت في عامين ، فأنت الآن عائدًا إلى قرض لمدة 30 عامًا - لذلك يلعب هذا دورًا في السعر المخفض. على هذا النحو ، فإنك تدفع فائدة على المدى الطويل ، ولكن نظرًا لأنها منخفضة ، عادة ما تحفظ هنا.

بدون تكلفة Refi Math

دعونا نفترض نفس هيكل القرض على النحو الوارد أعلاه ، مع نفس الرسوم. مع إعادة تمويل بدون تكلفة ، فأنت لا تحصل على أفضل سعر ، فإنك تدفع معدل أعلى. أساسا ، يتم تحويل الرسوم الخاصة بك إلى سعر الفائدة ، وسوف تحصل الشركة على مدفوعات من خلال مدفوعات فائدة أعلى.

لذلك ، إذا كنت ترغب في إعادة تمويل بدون تكلفة ، فستتمكن على الأرجح من الحصول على معدل يصل إلى 4.5٪. سيؤدي ذلك إلى خفض دفعتك الشهرية إلى 2،027 دولار ، وهو ما يمثل توفير 120 دولارًا في الشهر. ومع ذلك ، هنا من المهم أن تنظر إلى الفائدة الإجمالية المدفوعة وترى الصفقة التي تحصل عليها بالفعل.

مجموع الفوائد المدفوعة في 4 ٪: 287،478 $

مجموع الفوائد المدفوعة بنسبة 4.5 ٪: 326،626 دولار

من المهم أن تفهم أن هذا هو أكثر من 30 عامًا ، وستبيع معظم الشركات قرضك خلال عام واحد ، لذلك لن يدركوا تمامًا هذا الاختلاف. على هذا النحو ، سيحسب صافي القيمة الحالية لمدفوعاتك للحصول على رقم حالي أكثر واقعية.

صافي القيمة الحالية بنسبة 4٪: 10،811 دولارًا أمريكيًا

صافي القيمة الحالية بنسبة 4.5٪: 11،869 دولارًا أمريكيًا

وهو أرخص مقابل الجبهة؟

الآن بعد أن ترى الرياضيات ، وهو أرخص في خط الهجوم؟ حسنًا ، أفضل صفقة هي في الواقع إعادة تمويل بدون تكلفة ، لأن صافي القيمة الحالية هو 11،869 دولارًا ، ولكن هذا المبلغ يستخدم مقابل رسومك ، لذلك لا يرى البنك سوى 9،716 دولارًا (11،869 دولارًا - 2،153 دولارًا).

عليك أن تتذكر أن الوسيط سوف يحصل على عموله ، وسوف يحقق البنك أرباحه الحالية بناء على هذا الرقم. لذا ، من خلال جعلهم يدفعون رسومك ، فإنك تحقق أفضل من البنك.

ومع ذلك ، على مدى فترة القرض ، تخسر ، لأنك تدفع 42،148 دولار في الفائدة. وإذا قمت بحساب قيمة NPV بمبلغ 42،148 دولار على مدى 30 عامًا ، مع خصم بنسبة 0.5 ٪ (الفرق بين الاثنين) ، فإن القيمة إذا كانت سالبة ، مما يعني أنك لن تحصل على العائد على المال لتعويضه ، وأنه ليس القرار الأمثل.

الحد الأدنى

خلاصة القول هي أنه يجب عليك عادة دفع تكاليفك الخاصة للحصول على أقل سعر. ومع ذلك ، يجب عليك أن تسأل نفسك هذه الأسئلة:

• إذا كانت مجانية ، وهي أقل مما تدفعه الآن ، فلماذا لا؟
• إذا كانت مجانية ، ومعدلات تتراجع أكثر ، هل يمكن أن تفعل إعادة تمويل بدون تكلفة مرة أخرى وتوفير أكثر؟
• إذا كان استثمارًا يدفع المستأجرين اهتمامك ، فهل يجب أن يهتموا كثيرًا ، خاصةً إذا كان ذلك بلا تكلفة؟