مغامرات في عقارات: 14 دروس من عرضي شقة فليب

على عكس العديد من الاستثمارات الأخرى ، يمنحك العقار خيارات أكثر من مجرد الشراء والأمل في البيع مقابل المزيد: يمكنك استئجار غرف للدخل ، وتحسينها وقلبها ، أو تمويل عملية البيع للحصول على سعر أعلى. يمكن أن تعني الظروف غير المتوقعة أن عليك التفكير في الخيارات التي ربما لم يكن لديك في البداية ، كما توضح قصتي.

في سبتمبر 2012 ، استخدمت أنا وزوجتي أنا مدخراتنا لشراء الشقة فوقنا في نابولي ، فلوريدا ، مقابل 70،000 دولار. على الرغم من أنها لم تكن رائعة ، إلا أننا توصلنا إلى أنه سيكون من الجيد أن يكون الإيجار قريبًا جدًا ، من أجل سهولة الإدارة. لقد كان هذا الخطة أ: شراء وإصلاح وتأجير مسكن.

وبالطبع ، إذا كان كل شيء قد سار بسلاسة ، فسوف أكتب كتابة مختلفة. ومع ذلك ، فمع العقارات ، سيكون عليك في كثير من الأحيان استكشاف "الخطة ب" ، و "الخطة ج" وإمكانيات إبداعية أخرى ، كما سترى في الوقت الذي نصل فيه إلى "خطة د" الخاصة بنا. إليك ما حدث - وكيف يمكنك أن تتعلم من تجربتي عندما تكون على استعداد لتأجير مسكن خاص بك.

شراء الشقة على الوجه

إذا لم يكن الشخص الماهر الذي تطلع على المكان معنا ، فقد نكون قد تراجعنا عن الصفقة بسبب عدد الأشياء التي يجب إصلاحها.

ومع ذلك ، كان على يقين من أنه يمكن أن يتم كل ذلك مقابل 6000 دولار. وكان قد فاز مؤخراً بمبلغ مليون دولار في يانصيب ولاية فلوريدا ، وكان يعمل فقط في مجال الأعمال اليدوية بدوام جزئي ، لذلك ربما يكون قد ساهم في نظرته المتفائلة بشكل عام. في أي حال ، كان موقفه "يمكن فعله" مشجعاً ، لذا قررنا الإغلاق.

وقال وكيل العقارات لدينا ، وهو أيضا متفائل ، يجب أن نكون قادرين على استئجار المكان بمبلغ 1،100 دولار في الشهر. وأشارت إلى إعلان عن وحدة أخرى في مجمعنا ، الذي كان مالكه يطلب 1،100 دولار شهريًا. على الورق ، بدا وكأنه سيكون لدينا تدفق نقدي يبلغ حوالي 600 دولار في الشهر.

احترس من النفقات الإضافية

في اليوم السابق للإغلاق ، ذهبنا إلى اجتماع جمعية المصاربين ، حيث تم الإعلان عن أن المستحقات سترتفع من 320 إلى 340 دولارًا في الشهر. بالإضافة إلى ذلك ، نقل المسؤولون خطا على خرائط الفيضانات الفيدرالية ، مما وضعنا في منطقة ذات مخاطر أعلى قليلا ، لذلك سيكون هناك تقييم سنوي بقيمة 600 دولار للتأمين الإضافي.

هذه النفقات الإضافية تعني أن التدفق النقدي المتوقع انخفض بنسبة 70 دولارًا في الشهر (ناهيك عن أننا اضطررنا لدفع مبلغ 840 دولارًا إضافيًا سنوياً في منطقتنا).

فكرنا بجدية بالتخلي عن إيداعنا والابتعاد عن الصفقة. لكن التفاؤل معد ؛ بعد التحدث مرة أخرى إلى وكيلنا ومهندس ، ذهبنا إلى الأمام وأغلقت.

الدرس الأول: قبل الشراء ، اطلب من الأشخاص الرئيسيين في جمعية المصلين أو الطبقات حول أي شيء قد يحدث قريبًا. لا تظهر مفاجآت مثلنا عادة في المستندات المالية لجمعية الكونجو ، التي تعكس فقط ما حدث بالفعل.

الميزانية الوقت الزائد والمال للإصلاحات

كانت تكاليف الإغلاق أقل مما توقعنا. من الجيد أن تكون لديك مفاجآت جيدة من حين لآخر. ولكن بعد ذلك وصلنا إلى العمل على إصلاح الشقة ، وتخمين ماذا؟ استغرق الأمر وقتًا أطول من المتوقع وتكلفته أكثر مما كنا نخطط له.

تلك البقعة الناعمة على الحائط فوق مفتاح الضوء من الباب الأمامي؟ زوجتي كانت على حق. لم يكن مجرد تلف من التسرب القديم الذي تم إصلاحه. هذا كان رطبة ، وليس فقط في خيالها. في كل مرة تمطر ، يسيل الماء داخل الجدار إلى الصندوق الكهربائي.

اتصلنا الإدارة وكان لهم إصلاح السطح. لحسن الحظ ، استأجرت جمعية المصلين لدينا إدارة جيدة ، أو كان من الممكن أن ننتظر أسابيع بدلاً من يومين. كان علينا أن نفتح الحائط ، ونرش كل شيء في الداخل باستخدام مادة تبييض لمنع العفن الفطري ، ونضع لوحين جديدين من ألواح الجدران الجافة قبل طلاء الغرفة.

الدرس 2: ثق أن الحدس وألقي نظرة ثانية أو الحصول على تفتيش إذا كان هناك شيء لا يبدو صحيحًا.

تسرب تسرب في خزانة تكييف الهواء مياه الأمطار مباشرة في مربع قاطع كهربائي 220 فولت. بعد المحاولة الثالثة لإصلاحه ، كان علينا أن ننتظر قبل أسبوع من هطول الأمطار مرة أخرى - والطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان قد تم إصلاحه في النهاية.

الدرس 3: تأكد من اختبار الإصلاحات الخاصة بك قبل افتراض الانتهاء من ذلك.

أنا إصلاح دريوال في خزانة A / C بنفسي ، لأن عملي ناقص لا يهم قدر هناك.

الدرس 4: يمكنك توفير المال عن طريق القيام بالكثير من أعمال تحسين المنزل بنفسك، ولا تحتاج إلى أن تكون جيدًا إذا كنت تعمل في مناطق لا يكون المظهر فيها بنفس الأهمية.

وبسبب هذه المفاجآت وما يزيد عن عشرة مفاجآت أخرى ، استمر المشروع الذي يعتقد سائقنا أنه "يستغرق من أسبوع إلى عشرة أيام" أكثر من شهر ، كما أنه تجاوز الميزانية. كان ينبغي لنا أن نعرف بشكل أفضل ، لأنه في تجربتنا الكل المقاولين متفائلون للغاية حول الأطر الزمنية والتكاليف.

الدرس الخامس: لتكون آمنة ، مضاعفة تقديرات المقاول من الوقت اللازم لاستكمال الإصلاحات والتجديدات. لكي تكون آمنًا ، أضف 20٪ أو أكثر إلى تقديرات التكلفة.

بارعنا ، على الرغم من كونه متفائلا جدا بشأن الوقت والتكلفة ، كان رائعا. كان موقفه هو أنه لكل مشكلة دائما حل ، وانه سيجد ذلك. علمني كيفية وضع البلاط ، والقيام بالأعمال الكهربائية ، واستبدال عجلات الباب المنزلق - والقائمة تطول. الأهم من ذلك ، علمني أن يكون أفضل حل للمشكلة. سنوظفه مرة أخرى في ثانية (لكننا سنضاعف تقديراته الزمنية ونضيف 20٪ لتقدير التكلفة).

الدرس 6: استفد من معرفة المقاول لمعرفة كيفية القيام بالإصلاحات والتحسينات الأساسية بنفسك. يمكن أن يوفر لك المال على المشروع الحالي و على المستقبل.

تكاليف البحوث وتكون مرنة

بينما كنا نقترب من نهاية المشروع ، اختبرنا مجموعة أدوات التجفيف / الغسل التي كانت متوفرة في المكان ، وشاهدناها وهي تنفث الماء على الأرض. المسؤول عن الإصلاح اتهمنا 69 دولار ليقول لنا أنه كان ما وراء الأمل.

خططنا لإنفاق 700 دولار لوحدة جديدة ، حيث أن مجموعات الغسالة / المجفف العادية تكلف أقل من 500 دولار. لم نتمكن من الحصول على مجموعة منتظمة ، لأن الانشقاقات كانت في خزانة ضيقة لا تستوعب سوى النوع المكدس. كما اتضح ، وحدات مكدسة باهظة الثمن. كان أرخص ما يمكن أن نجده في أي مكان هو 1300 دولار. أوتش!

الدرس 7: تحقق من الأجهزة بعناية قبل شراء مكان. إذا كنت تعتقد أنك ستحتاج إلى استبدال شيء ما ، فلا تخمن ، تحقق من الأسعار عبر الإنترنت.

في النهاية ، تجاوزنا فقط 1000 دولار أمريكي بسبب الميزانية لأننا غيّرنا الخطة. على سبيل المثال ، اخترنا طلاء الحمام الغرور بدلا من استبداله. نحن أيضا رسمت خزائن المطبخ بدلا من استبدال الأبواب. يبدو أنه من غير المحتمل أن تؤثر تلك التغييرات في خطتنا على ما يمكننا استئجاره. أحد الأشياء التي أحبها في العقارات هي أن هناك طرقًا عديدة للتعامل مع المشكلات وحلها.

الدرس 8: ابحث عن طرق بديلة (أرخص) للقيام بالأشياء إذا كانت النفقات أكثر من الميزانية، ولكن فقط إذا كانت الخطط البديلة لن تؤثر على أسعار الإيجار أو سعر البيع أكثر من اللازم.

البحث الشامل احتمال إعادة البيع أو قيمة الإيجار

كان وكيلنا ، الذي كان أيضا وكيل الإيجار لدينا ، للغاية متفائل بشأن الإيجار المحتمل. المالك الذي كان يطلب 1،100 دولار لمكانه في مجمعنا انخفض إلى 1000 دولار في الشهر - وبعد ستة أسابيع ، لم يكن قد استأجره. اكتشفنا ذلك تراوحت الأماكن التي تم تأجيرها حاليًا في مجمعنا من 800 دولار شهريًا إلى 950 دولارًا. إنه شيء يجب أن نتحقق منه بشكل أكثر تفصيلاً قبل تقديم أي عرض.

على الرغم من أن جميع الوحدات كانت متطابقة في الحجم والتخطيط ، إلا أن أجهزتنا لم تكن تمتلك أحدث الأجهزة ، لذا بدا الأمر وكأننا قد نحصل على 900 دولار شهريًا. بين هذا الانخفاض البالغ 200 دولار في الإيجارات المتوقعة والمفاجأة البالغة 70 دولارًا على المستحقات والتقييمات ، انخفض التدفق النقدي المتوقع لدينا الآن إلى 330 دولار في الشهر.

بدلاً من نسبة الـ 9٪ التي كنا نأمل في تحقيقها ، فإن العائد على استثماراتنا سيكون 5٪ سنوياً فقط الآن - إذا لم تكن هناك مفاجآت أخرى.

الدرس التاسع: هل المنزلية الخاصة بك لتحديد معدلات الإيجار. كن متشككا من أسعار الإيجار المعلن عنها. تحديد مقدار المستأجرين فعلا دفع مقابل وحدات مماثلة.

التحقيق في المستأجرين المحتملين

كان على المستأجرين المحتملين أن يتقدموا لنا ، ولكن أيضًا إلى جمعية السكن. دفعوا رسوم طلب غير قابلة للاسترداد بقيمة 100 دولار و 70 دولارًا لفحص الخلفية. لم نكن نحب هذا الافتقار إلى السيطرة من جانبنا ، ولكن لها مزاياها. ساعد فحص الخلفية على التخلص من المستأجرين المشكوك فيهم.

على سبيل المثال ، كانت هناك المرأة التي كانت على استعداد لدفع لنا ستة أشهر من الإيجار مقدمًا بسبب البطالة "المؤقتة". وبمجرد توقيعنا عقد الإيجار ، كشف التحقق من الخلفية أنها سرقت أدوية من المستشفى الذي تعمل فيه ، وبالتالي ربما لن يكون لها وظيفة تمريض. كما أن الشخص اللطيف الذي قال أنه كان لديه "وثيقة الهوية الوحيدة الوحيدة" في ماضيه كان لديه أيضًا تكاليف مخدرات إضافية.

ساعدت إدارة الجمعيات على اكتشاف هذه الأكاذيب ، لكننا أصبحنا جيدًا أيضًا في استخدام الإنترنت للتحقيق في المستأجرين المحتملين. من المثير للدهشة عدد المرات التي ستحصل فيها على نتيجة عند البحث عبر الإنترنت باستخدام "لقطة القدح" بالإضافة إلى اسم الشخص!

الدرس العاشر: من الأسهل من أي وقت مضى التحقيق في المستأجرين المحتملين بفضل الإنترنت ، احصل على الإنترنت وابدأ البحث!

أحد المستأجرين المحتملين أراد المكان بينما كنا لا نزال نحاول تأجيره مقابل 1000 دولار في الشهر. ولكن عندما أرسل وكيلنا عقد الإيجار بعد يوم أو يومين ، فجأة "تذكر" سماع أن الإيجار كان 925 دولارًا. بقدر ما يمكن أن نحدد ، كان هذا تكتيك التأخير حتى يتمكن من مواصلة البحث عن شيء أفضل أو التفاوض على انخفاض معدل الإيجار. وفي النهاية ، وقع عقد الإيجار بمبلغ 1000 دولار ، ثم رفضت الجمعية طلبه بسبب ماضٍ إجرامي.

الدرس 11: اجعل المصطلحات واضحة للغاية، والحصول على توقيع عقود الإيجار في أقرب وقت ممكن.

وبما أن أعضاء مجلس إدارة الشقة أو اتحاد الجمعيات كانوا بحاجة لمقابلة جميع مقدمي الطلبات ، وكانت تلك المقابلات تتم فقط في أيام الثلاثاء ، فإن كل طلب مرفوض يكلفنا وقتًا.

الوقت هو المال ، خاصة عندما لا يكون لديك فقط الضرائب والتأمين والمرافق لدفع ، ولكن أيضا مئات من الدولارات شهريا في المستحقات السكنية. كان بإمكاننا تجنب بعض هذه التكاليف إذا كنا قد استقصنا واستبعدنا بعض المستأجرين المحتملين قبل أن يطبقوا على الجمعية.

الدرس 12: عملية استئجار مسكن أكثر تعقيدًا ويمكن أن تستغرق وقتًا أطول من تأجير منزل ، لذا خطط على الوقت الإضافي والنفقات. قم بالتحقق من المستأجرين عبر الإنترنت بمجرد تقديم الطلب ، بحيث يمكنك استبعاد الأشخاص الذين لن يتم قبولهم من قبل الجمعية بسرعة. هذا يوفر عليك الوقت ، وبالتالي ، المال.

التحول إلى Plan B ... ثم C ، ثم D

عند هذه النقطة ، مع العديد من المفاجآت وكل شهر يمرر لنا 900 دولار على الأقل من الإيجار المفقود ، بدأنا نتساءل عما إذا كنا قد اتخذنا القرار الصائب. ربما يجب أن نذهب إلى خطة B: التخلي عن كونها الملاك وبيع المكان.

ذهبنا معه خطة ج: قائمة الشقة للبيع و استمر في عرضه للإيجار. إذا بيعت من أجل الربح ، سنكون سعداء. إذا تم تأجيره ، سنسقط قائمة بيع وسنكون سعداء على الأقل الحصول على بعض الدخل من المكان.

في النهاية ذهبنا خطوة أخرى وتنفيذها خطة D: حاول استئجار المسكن أثناء إدراجها للبيع على حد سواء و الذي عشناه في الطابق السفلي. إذا استأجرنا الطابق العلوي ، فسيكون ذلك جيدًا. وبخلاف ذلك ، عندما يتم بيع أحد القائمتين ، سنسقط القائمة من الجهة الأخرى ونعيش في ذلك.

ستكون هذه الخطوة سهلة بما فيه الكفاية إذا باع منزلنا - رحلة واحدة من الخطوات. ومع ذلك ، قمنا بتسعير مسكننا بمبلغ 5000 دولار أمريكي أعلى من المسكن الاستثماري لتشجيع المشترين على اختيار ذلك.

حصلنا على عروض لم تنجح على حد سواء أماكن. كان العرض على منزلنا بسعر جيد ، ويرجع ذلك جزئيا إلى أننا كنا على استعداد لتخفيض مبلغ 30،000 دولار وتمويل الباقي لبضع سنوات. للأسف ، اضطر المشتري إلى العودة إلى منزله في إيطاليا عندما مرضت أمه ، وفي النهاية تراجع عن الصفقة.

لحسن الحظ كانت بداية "الموسم" في جنوب فلوريدا (جاء الجميع هنا في الشتاء) ، لذلك استمر العرض ووقعنا عقدًا مع نهاية يناير 2013. بعنا الشقة في الطابق العلوي (وليس منزلنا) مقابل 92000 دولار ، ليغلق في مارس.

كم حققنا من خلال التقليب شقة

بعد كل حساب أخير ، كان صافي ربحنا 4،500 دولار - وليس هناك الكثير من الإثارة حوله ، خاصة بعد أن وضعت ستة أسابيع من العمل الشاق في إصلاح المكان. لكننا كنا سعداء بإنجاز المشروع ، وكان ذلك الربح مساوياً لأجور ستة أشهر في العمل بدوام جزئي ، وهو 9 دولار لكل ساعة عمل كان لدي في ذلك الوقت.

الدرس 13: لديك دائما أكثر من خيار واحد مع العقارات ، لذلك فكر في طرق أخرى لجعل أرباحك أو دخلك. تقديم التمويل يمكن أن تحصل على سعر أعلى ، وآمنة نسبيا إذا كنت تحصل على دفعة أولى كبيرة.

التوقيت مهم ، لذا قم بالتخطيط حسب أفضل وقت للبيع. إذا كنا قد اشترينا الشقة في فصل الشتاء وكان جاهزًا للبيع في مايو ، كان من الممكن أن ننتظر المزيد من الأشهر حتى نبيعها ، وقد تكون تكاليف الاحتفاظ قد استهلكت معظم الأرباح.

للأسف بالنسبة للمشترين لدينا ، توفي وحدة تكييف الهواء بعد بضعة أشهر من شراء المكان ، يكلفهم حوالي 4،000 دولار عن بديل. كان ذلك سيؤدي إلى محو جميع أرباحنا تقريبًا إذا حدث ذلك بينما لا نزال نملك المكان ، مما يؤدي إلى درسنا الأخير:

الدرس 14: سوف يكون الاستثمار العقاري ممتلئًا بالمفاجآت دائمًا (وليس الكثير منهم سيكون لطيفا). نظرًا لأنك لا تعرف أبدًا متى ستكون المفاجآت باهظة الثمن ، ففكر بجدية في قبول أي عرض يجعلك تحقق أرباحًا محترمة ، بدلاً من دفع المزيد من تكاليف الاحتفاظ بالمبالغ الكبيرة ومخاطر النفقات الكبيرة بينما تنتظر الحصول على سعر أفضل قليلاً.

دورك: هل سبق لك أن استثمرت في العقارات ، وهل واجهت العديد من المفاجآت؟