كيف الاستثمار في التمويل الجماعي يؤثر على الضرائب الخاصة بك

وقد اكتسب التمويل الجماعي العقارات نداء واسع في العامين الماضيين. كل هذه الخبرة و الخبرة على حد سواء تغوص في هذه الفرصة الفريدة للاستثمار في العقارات.

ما هي الآثار الضريبية للاستثمار في التمويل الجماعي العقاري؟ هل تخضع للضريبة مثل الأسهم؟ قرص مضغوط؟ عمل؟

يمكن أن يصبح التضييق على كيفية فرض ضريبة التمويل الجماعي على العقارات أمرًا معقدًا اعتمادًا على نوع الاستثمار.

في هذه المقالة ، سننظر في بعض السيناريوهات المختلفة لمساعدتك على معرفة كيفية فرض ضرائب على التمويل الجماعي للاستثمارات العقارية.

هياكل الاستثمار

دعونا ننظر أولاً إلى عدد قليل من الهياكل المختلفة وأنواع المستثمرين التي توجد عادةً في الاستثمارات العقارية الجماعية.

هناك نوعان من المستثمرين في الاستثمار العقاري الجماعي: معتمد وغير معتمد.

يتمتع المستثمر المعتمد بفرص أكبر للاستثمار أكثر من مستثمر غير معتمد ولكنهم يتحملون المزيد من المخاطر. SEC القاعدة 501 من اللائحة D تعرف المستثمر المعتمد.

ويبلغ دخل هؤلاء المستثمرين السنوي 200 ألف دولار على الأقل في العامين الماضيين ويبلغ صافي ثروته أكثر من مليون دولار.

تسمح بعض المواقع العقارية الجماعية فقط للمستثمرين المعتمدين بالاستثمار في مشاريعهم.

تسمى المشاريع التي يستثمر بها مستثمر معتمد في كثير من الأحيان مشاريع الأسهم. وهذا يعني أن المستثمر قد أصبح بالفعل شريكًا في شركة ، والتي غالبًا ما تكون شركة ذات مسئولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) أو LP (شريك محدود).

سوف تستثمر شركة ذات مسؤولية محدودة في مشاريع عقارية محددة.

الأرباح والخسائر من شركة ذات مسؤولية محدودة تتدفق للمستثمرين. بسبب هذا التدفق من خلال ، شركة ذات مسؤولية محدودة لا تدفع أي ضرائب. المستثمرين بدلا من دفع الضرائب.

الشكل الآخر المشترك للتمويل الجماعي العقاري هو من خلال الديون. لهذا النوع من الاستثمار ، لا يحتاج المستثمرون إلى أن يكونوا معتمدين ولا يمتلكون أسهم في شركة. مع استثمار الديون ، يكسب المستثمرون الفائدة.

تسمح معظم هياكل الديون للمستثمر بشراء أسهم في صندوق ، يسمى أحيانًا eREITs. في هذا السيناريو ، يشبه الاستثمار في الأسهم أو القرص المضغوط.

الضريبة المترتبة على هيكل الأعمال / الصفقة

المستثمرون غير المعتمدين الذين يشترون أسهم أحد الصناديق لديهم أبسط الآثار الضريبية.

فهم يحصلون على 1099-INT من شركة التمويل الجماعي التي يستثمرونها ويخضعون للضريبة بمعدل دخلهم العادي.

إذا تم استثمار المستثمر في صناديق متعددة ، يمكن تجميع استثماراته في 1099-INT بدلاً من تلقي 1099-INT فردي لكل صندوق.

بالنسبة للمستثمرين الذين يستثمرون في استثمارات الأسهم ، تصبح الأمور أكثر تعقيدًا. سوف يحصل هؤلاء المستثمرين على نموذج الضرائب K1. A K1 للدخل من خلال الشراكات التجارية.

وقد وضع بول سوندان ، وهو محلل استراتيجي في مجال السياسات الائتمانية ، في مقابلة مع موقع RealtyShares.com حول العلاقة بين شركة ذات مسؤولية محدودة و K1 ، "... في هيكل شركة ذات مسؤولية محدودة ، أعذرني ، يستثمر مستثمرو RealtyShares في شركة RealtyShares LLC ، التي بدورها الاستثمار في رعاية أو صفقة راعية ، ستكون عائد شراكة على RealtyShares [المجموعة] ، وهذا هو المكان الذي ستخرج فيه K-1 من هذه الصفقة المحددة ، وسوف تتدفق من خلال صفات الضرائب إلى المستثمرين الأفراد. "

قد يتلقى مستثمرو الأسهم أيضًا إيرادات فوائد ومكاسب رأسمالية. إيرادات الفوائد يمكن أن تكون الدخل العادي كما ذكر سابقا.

تعتبر الأرباح الرأسمالية ، من استثمارات محتفظ بها لأكثر من عام ، طويلة الأجل ويتم فرض ضرائب عليها بمعدل أكثر تفضيلاً بنسبة 15٪ أو 20٪.

يعتقد بعض الأشخاص أنه لا يمكنهم المطالبة بخسارة من K1. هذا ليس صحيحا تماما. الخسائر السلبية على K1 يمكن فقط تعويض الدخل السلبي الآخر. لا دخل الاستثمار. يمكن ترحيل الخسائر السلبية إلى العام التالي.

يمكن إخضاع صفقات الأسهم التي لها توزيعات ربع سنوية (التدفق النقدي) كدخل. عند شراء واستبقاء الاستثمارات (طويلة الأجل) ، يمكن التعويض عن التدفق النقدي عن طريق الإهلاك والاستقطاعات الأخرى ، مما قد يؤدي إلى الخسارة.

في نهاية الاستثمار الطويل الأجل ، عادة عندما يتم بيع العقار ، تتدفق الأرباح أو الخسائر من الممتلكات إلى المستثمرين في K1.

الضرائب الاتحادية مقابل الدولة

بالنسبة لمستثمري الأسهم ، قد يقعون تحت رابط الدولة ، والتي قد لا تكون حالة إقامتهم. هذا يمكن أن تختلف من دولة. إذا قامت دولة بفرض هذه القضية ، فسوف يحتاج المستثمرون إلى تقديم عائد مع تلك الدولة.

غالبًا ما تقدم دولة المستثمر المقيم ائتمانًا أو مخصصًا في هذه الحالة.

ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﺪول اﻟﺘﻲ ﻟﻴﺲ ﻟﺪﻳﻬﺎ ﺿﺮاﺋﺐ ﻋﻠﻰ اﻟﺪﺧﻞ ، ﻗﺪ ﻳﻜﻮن هﻨﺎك ﻃﻠﺐ إﺷﻌﺎر ﻣﻄﻠﻮب.

استنتاج

كما ترون ، يمكن أن يكون هناك الكثير من ذلك في العواقب الضريبية للتمويل الجماعي للاستثمار العقاري ، خاصة الاستثمارات في الأسهم حيث يتلقى المستثمرون K1s.

إن المستثمرين غير المعتمدين الذين يستثمرون في الصناديق لديهم أبسط سيناريو ضريبي.

يتلقون 1099-INT ودفع ضرائب الدخل العادية. لا يختلف الأمر كثيرًا عن تلقي 1099-INT للحصول على دخل الفائدة على قرص مضغوط.

بالطبع ، الوضع الضريبي للجميع مختلف. من الأفضل أن تعمل مع تكلفة الاكتساب لفهم سيناريو الضرائب الفريد الخاص بك بشكل أفضل وتأثير التمويل الجماعي على العقارات.

هل تستثمر في العقارات ذات التمويل الجماعي أو هل تفكر في ذلك؟