كيف تبدأ مع البيت التقطيع لبناء العقارات الثروة

في المتوسط ​​، الأميركيون الذين يبنون أي ثروة ، يفعلون ذلك عن طريق امتلاك منازلهم الخاصة. على المدى الطويل ، عادة ما يكون امتلاك منزل أفضل من الإيجار مدى الحياة. ومع ذلك ، إذا كنت ترغب في "اختراق المنزل" ، فإن امتلاك منزل قد يقضي على صافي ثروتك على الفور.

بشكل عام ، فإن اختراق المنازل هو فن دفع المستأجرين مقابل الإقامة الأساسية الخاصة بك. يمكنك القيام بذلك عن طريق استئجار غرفة نوم إضافية على Airbnb ، من خلال العيش في جزء واحد من الممتلكات متعددة الوحدات ، أو من خلال العيش مع غرفهم.

على سبيل المثال ، اشترى صديقي المفضل منزلًا من 4 غرف نوم عندما بدأ دراسته الجامعية في جامعة ولاية أريزونا. عاش في غرفة النوم الرئيسية ، واستأجر ثلاث غرف أخرى. غطى هذا الترتيب جميع نفقاته - لذلك لم يكن بناء الثروة فقط ، بل العيش مجانا!

عن طريق اختيار منزل ابتدائي غير تقليدي (أو وضع معيش غير تقليدي) ، يمكنك إعداد نفسك لمصاريف المعيشة المنخفضة للغاية الآن ، ومصروفات التدفق النقدي الهائلة في المستقبل.

هل يمكن أن يكون قرصنة المنازل الفكرية مناسبة لك؟ إليك كيف تبدأ.

التنقل السريع عوائد الاستثمار مع المنزل الرئيسي إلى أسفل المدفوعاتالأخبار من منزلك كإحدى استثماراتهيمكن لأي شخص هاك بيت هاكينج Math1٪ RuleCap RateCash Flow (Actual and Imputed) Final Thoughts

عوائد الاستثمار مع المنزل الرئيسي لأسفل المدفوعات

يخجل العديد من الشباب من الاستثمار العقاري لأنك تحتاج إلى دفعة من 20 إلى 25٪ للحصول على قرض من أحد البنوك. ومع ذلك ، عند اختراق المنزل ، يمكنك الحصول على دفعة أولى صغيرة.

روكي من تامبا ، فلوريدا ومؤلف مدونة المالية 30-0واستخدم قرض VA لشراء أول "منزل له." قرض VA هو استحقاق قرض للمحاربين القدامى وعسكريين في الخدمة الفعلية التي تسمح للمقترضين بوضع نسبة 0٪ في المنزل الأساسي.

ومع خضوع روكي لهذه العملية ، دفع تكاليف قليلة على طول الطريق ، ولكن في اليوم الذي اشترى فيه منزله ، رد البائع التكاليف. "لقد انتهى الأمر فعلا بمبلغ 300 دولار إيجابي في ذلك التبادل ، لذلك عملت بشكل جيد للغاية."

بعد شراء المنزل ، انتقل روكي مع اثنين من الأصدقاء الذين دفعوا الإيجار له. بينما كان لديه صديقان يعيشان معه ، لم يدفع روكي سوى 80 دولارًا شهريًا مقابل قرضه العقاري بالإضافة إلى ثلث المرافق.

إذا كنت تفكر في اختراق المنازل ، فستكون أفضل العروض هي قروض VA و USDA إذا كنت مؤهلاً للحصول عليها. هذه القروض لديها رسوم مقدما عالية ، لكنها تتطلب دفعة أولى بنسبة 0 ٪.

قد المقترضين أيضا أن تنظر في دفع الرهن العقاري التقليدية بنسبة 5 ٪. على الرغم من أنك ستدفع لمؤشر مديري المشتريات حتى تصل إلى 20٪ من رأس المال ، إلا أنه لا يزال قرضًا منخفض التكلفة. قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) لها رسوم تمويل مرتفعة ، ورسوم سنوية مستمرة. فهي تسمح بدفعات منخفضة تصل إلى 3.5٪ ، ولكنها قد لا تكون ذات قيمة.

إذا كنت جادًا في شراء عقارك الأول ، يمكنك مقارنة أسعار الفائدة على الرهن العقاري وخيارات القروض في LendingTree.

فكر في منزلك كاستثمار

على الرغم من أنه من السهل الحصول على تمويل لمنزل ابتدائي ، إلا أنه ليس كل منزل "قابل للاختراق". روبي إسكالونا وبيتر بروكاج من جاكسونفيل ، فلوريدا ، والمدونين في رحلة نحبها، اشترى منزل ريفي من ثلاث غرف نوم ، واثنين من الحمام.

وبما أنهم كانوا يعيشون بالفعل مع رفيق آخر في شقة من غرفتي نوم ، فقد شعروا أن المنزل المستقل كبير بما يكفي لتأجيره. ومع ذلك ، فقد قرروا أن وجود ضيوف Airbnb سيعمل بشكل أفضل من وجود شريك في الغرفة بدوام كامل. يشرح إسكالونا ، "من المدهش جداً أن تملأ منزلنا بالضيوف. أحد الأسباب التي تجعلنا ناجحين هو الموقع. انها في منطقة صاعدة وقادمة. الجميع يريدون التحرك هنا. بدأ الناس يتقاطرون هنا ".

من خلال شراء منزل أكبر في حي أكثر جاذبية ، نجح كل من Escalona و Prokaj في اختراق منزلهم. في المتوسط ​​، تغطي الإيرادات من نزلاء Airbnb ما بين 85 إلى 90٪ من تكاليف الرهن العقاري ، بالإضافة إلى أنهم يحصلون على خصم بعض النفقات من الضرائب.

كان لدى روكي عقلية استثمارية مماثلة عندما اشترى منزله. قام بشراء منزل من أربع غرف نوم يعرف أنه يمكنه اجتياز "قاعدة 1٪" حيث يبلغ إجمالي الإيجار 1٪ على الأقل من قيمة المنزل. كما اشترى المنزل ، مع العلم أنه سيشاركه مع رفقاء الغرفة. واعتبر تخطيط المناطق المشتركة ، ومدى صلابة أبواب غرفة النوم ، وعوامل أخرى للتأكد من أنه كان مكانًا يشعر فيه بالراحة.

إذا قررت شراء منزل متعدد الأسر ، فستحتاج إلى التأكد من أن المنزل يمكنه تلبية احتياجات التدفق النقدي إذا قررت ترك العقار (لتولي وظيفة جديدة أو لأنك ترغب في منزل آخر).

على الرغم من أن استخدام زملائك في السكن لخفض نفقات المعيشة أمر منطقي ، فأنت لا تريد أن تكون عالقًا في خاصية سلبية التدفق النقدي.

يمكن لأي شخص هاك البيت؟

يشرح روكي أن فكرة قرصنة المنازل بالنسبة للعديد من الناس ليست مستحيلة من الناحية المالية. إنه مستحيل اجتماعيًا. "يجب أن تكون مستعدًا لبعض العيون الجانبية" ، يشرح قائلاً ، "أعني ، أنا 32 سنة وأنا أعيش مع رفيق في الغرفة ، لكني أدفع القليل جدًا للعيش في منزل ، لذلك يساعد أهدافي المالية ".

يشرح بروكاي أنه بالنسبة لإسكالونا ونفسه ، فإن السر الحقيقي للقرصنة الناجحة هو الثقة بالناس والمرونة. وينصح ، "فكر في هذا كأداة مالية جيدة.يمكن أن تساعدك على توفير الكثير من المال على الرهن العقاري الخاص بك الذي يمكنك أن تنفقه في مكان آخر.

عادة ما يعترض الآباء أن تربية الأطفال تجعل من القرصنة منزلًا مستحيلاً. كان لدينا الكاتب هانا خبرة مباشرة أن يثبت أن الأمر ليس كذلك. اشترت منزلها الحالي عندما كان لديها طفل صغير. انها اشترت على وجه التحديد منزل على مستوى الانقسام مع غرفة نوم وحمام في الطابق السفلي حتى تتمكن من تأجيره إذا وجدت الشخص المناسب.

بعد أن عاشت في مكانها لمدة أسبوع واحد ، اقترب منها صديق لها طالبة تأجير الطابق السفلي. كان مناسبا تماما. كان يعيش هناك مع طفلين الآن ، ويغطي إيجاره معظم نفقات السكن.

إذا كان هذا يبدو مثيرا لك ، تحقق من ذلك كيف تبدأ قائمة منزلك على Airbnb.

منزل القرصنة الرياضيات

إذا كنت ستدخل في اختراق المنزل كإحدى استراتيجيات بناء الثروة ، فمن المهم أن تعمل الأموال لصالحك. على وجه الخصوص ، تحتاج إلى توفير المال بينما كنت تعيش في الممتلكات ولديك الخيار لتحويلها إلى تأجير النقدية المتدفقة عندما تقرر الانتقال. أنت لا تريد الاعتماد على تزايد الإنصاف (خاصة في العقارات متعددة العائلة).

فيما يلي الحسابات الثلاثة التي يجب عليك القيام بها قبل شراء منزل للاختراق.

1٪ قاعدة

تنص القاعدة 1٪ على أنه يجب أن يكون لإيجار العقار إيجار إجمالي يعادل 1٪ من قيمة العقار كل شهر. إذا كان العقار بقيمة 100000 دولار ، فيجب أن يكون الإيجار في السوق العادلة على الأقل 1000 دولار في الشهر. يجب أن يكون العقار الذي تبلغ قيمته 400،000 دولار أمريكي مستأجراً في السوق العادلة يبلغ 4000 دولار شهريًا على الأقل.

نظرًا لأنك تخطط للعيش في هذه المنشأة ، فإن الملكية لا تحتاج إلى تحقيق قاعدة 1٪ وأنت تعيش فيها. بدلاً من ذلك ، يجب عليك تقييم العقار كما لو كنت ستقوم بتأجير العقار بالكامل لطرف ثالث.

حسب المكان الذي تعيش فيه ، قد يبدو أن قاعدة 1٪ مستحيلة التحقيق. هذا هو الحال عندما يكون من المنطقي أن تبدأ في النظر في خصائص تأجير مولتيفميلي. خصائص مولتيفميلي غالبا ما تسمح لك بتحقيق دخل إيجار أعلى بالنسبة لقيمة العقار.

إذا كنت تخطط لاستئجار العقار على Airbnb ، فقم بعمل تقدير متحفظ حول نسبة الإشغال والإيجار. لا تريد أن تفترض أنك ستحصل على زائرين لمدة 30 يومًا في الشهر جميعًا دفع السعر الكامل.

معدل الحد الأقصى

إذا عثرت على مكان يمرر قاعدة 1٪ ، فقد حان الوقت لمعرفة ما إذا كان لموقعك صافي دخل تشغيلي إيجابي. يوضح هذا الرقم المبلغ النقدي المتوقع أن تكسبه بعد سداد الرهن العقاري.

صافي الدخل التشغيلي المقدر

هذا هو حساب صافي الدخل التشغيلي المفترض:

إيرادات الإيجار المتوقعة * (على سبيل المثال ، 1000 دولار في الشهر) = 12000 دولار في السنة.
معدل الشغور (قل 10٪) = - 1200 دولار في السنة.
ضرائب الملكية = - 1200 دولار في السنة.
التأمين على الممتلكات = - 600 دولار في السنة.
الأدوات المساعدة المشتركة (إن وجدت) = $ 0.
نفقات أخرى (مثل HOA ، وما إلى ذلك) = - 400 2 دولار في السنة.
المجموع = 6،600 دولار في السنة.

* استخدم إيرادات الإيجار المتوقعة إذا كنت لا تعيش في العقار.

تكسب هذه الخاصية 6،600 دولار في السنة قبل دفع أصل والفوائد على القرض الخاص بك. إذا كانت قيمة العقار المعني تبلغ 100000 دولار أميركي ، فإن هذه الخاصية لديها معدل كاب يبلغ 6.6٪ سنويًا. وهذا يعني أنه يمكنك الحصول على 6.6٪ بحد أقصى (بالإضافة إلى الزيادة في قيمة المنزل) كل عام بمجرد سداد الرهن العقاري.

نظرًا لأنك تعيش في هذه الوحدة ، يجب عليك حساب معدل الحد الأقصى استنادًا إلى الإقامة في العقار أيضًا. استخدم نفس المعادلة ، ولكن بدلًا من دخل الإيجار المتوقع استنادًا إلى القيمة السوقية العادلة للتأجير ، فكر في ما تتوقعه فعليًا لشحن المستأجرين أو غرفهم. على سبيل المثال ، قد يكون لديك زميلين في الغرفة تقاضيهما 400 دولار شهريًا ، كل منهما. في هذه الحالة ، سيكون دخل الإيجار 800 دولار في الشهر أو 9،600 دولار في السنة.

صافي دخل التشغيل الفعلي

إيرادات الإيجار المتوقعة * (على سبيل المثال 800 دولار في الشهر) = 600 9 دولار في السنة.
معدل الشغور (قل 10٪) = - 960 دولارًا في السنة.
ضرائب الملكية = - 1200 دولار في السنة.
التأمين على الممتلكات = - 600 دولار في السنة.
الأدوات المساعدة المشتركة (إن وجدت) = $ 0.
نفقات أخرى (مثل HOA ، وما إلى ذلك) = - 400 2 دولار في السنة.
المجموع = 4،440 دولار في السنة.

* استنادًا إلى الإيجار المتوقع من زملاء الغرفة أو المستأجرين أثناء اختراق منزلك.

في هذا المثال ، خلال فترة اختراق المنازل ، ستحقق معدل فائدة بنسبة 4.44٪ على عقار بقيمة 100،000 دولار.

يعتمد معدل الحد الأقصى الذي تحتاج إلى تحقيقه على أهدافك الخاصة بالعقار. لقراصنة المنازل ، كنت أبحث عن معدل الحد الأقصى من 3 إلى 4 ٪ على الأقل مع الإيجار الفعلي. باستخدام المقياس المحذوف ، ستحتاج إلى رؤية 5٪ على الأقل ، ولكنك قد ترغب في البحث عن شيء أقرب إلى 7 إلى 8٪ إذا كنت مستثمرًا قويًا.

التدفق النقدي (الفعلي والمُقلَص)

إذا كان معدل الحد الأقصى يعمل لصالحك (كما هو موضح في المثال أعلاه) ، فقد حان الوقت للتفكير حقًا في ما إذا كان هذا هو خاصية اختراق منزلك. بشكل عام ، الاستثمار في العقارات المستأجرة هو عن التدفق النقدي ، وليس حول نمو حقوق الملكية ، لذلك عليك التركيز على كسب شهر نقدي شهريًا.

أوصي بحساب هذه الطريقتين. أولاً ، قم بحساب التدفق النقدي السنوي بناءً على الإيجار الفعلي الذي تتوقع أن تستلمه من غرف السكن أو المستأجرين. قد يكون هذا الرقم سلبيًا ، ولكنه سيعطيك فكرة جيدة عن المبلغ الذي ستدفعه فعليًا عن السكن. بعد ذلك ، احسب التدفق النقدي الفعلي استنادًا إلى الإيجار الذي يمكن أن تحصل عليه إذا لم تكن مقيمًا في العقار.

التدفق النقدي الفعلي

صافي إيرادات التشغيل الفعلية (من الباب السابق) (4،440 دولار) مقسومًا على 12 = 370 دولارًا في الشهر.
دفع الرهن العقاري الشهري (100،000 دولار بتمويل بنسبة 3.92 ٪ لمدة 30 عاما) = - 473 دولار.
الإجمالي = - 103 دولارات في الشهر.

في هذا المثال ، يجب على مالك العقار دفع 103 دولارات لتغطية نفقات السكن (بالإضافة إلى نصيبه في المرافق).

التدفق النقدي المقدر

وبالطبع ، عندما تخرج من مكان الإقامة ، ستحتاج إلى مكان الإقامة لكسب المال من أجلك الشهر والشهر. في هذه الحالة ، نقوم بنفس الحساب ، لكننا نستخدم الدخل التشغيلي المحسوب (صافي دخل التشغيل إذا لم تكن مقيماً في العقار).

صافي إيرادات التشغيل المقدر (من الباب السابق) (600 6 دولار) مقسومًا على 12 = 550 دولارًا في الشهر.
دفع الرهن العقاري الشهري (100،000 دولار بتمويل بنسبة 3.92 ٪ لمدة 30 عاما) = - 473 دولار.
المجموع = 77 دولارًا في الشهر.

ما هو نوع التدفقات النقدية التي تحتاجها؟

عندما تبدأ أسعار الإيجار في منطقتك بالارتفاع ، سيرتفع تدفق النقد ببطء معهم (في معظم الحالات) ، بحيث لا تحتاج إلى كمية كبيرة من التدفق النقدي للبدء. في عالم مثالي ، أنت تريد تدفقًا نقديًا محتسبًا لا يقل عن 100 دولار لكل عقار ، لكن الأفضل هو الأفضل.

نظرًا لأنك تخطط لـ "اختراق المنزل" والعيش في العقار لعدة سنوات ، فقد يكون من المقبول قبول تدفق نقدي شهري أقل. فقط كن حذرا مع هذا. من السهل للغاية المبالغة في تقدير مصاريف التشغيل الصافية الخاصة بك ، وبالتالي فإن كمية صغيرة من التدفق النقدي يمكن أن تؤكل من خلال نفقات غير متوقعة بما في ذلك الوظائف الشاغرة أو الإصلاحات.

افكار اخيرة

يمكن أن يكون اختراق المنازل طريقة رائعة لبدء بناء الثروة مع العقارات بطريقة غير تقليدية. ومع ذلك ، عليك أن تكون مرتاحًا لحقيقة أنك لن تتوافق مع المعايير الاجتماعية "التقليدية".

إذا كنت على ما يرام مع نمط حياة غير تقليدية ، يمكن أن يكون هذا وسيلة رائعة لبدء بناء الثروة في وقت مبكر.