يجب عليك شراء منزل أو الاستمرار في تأجير؟ إليك كيفية اتخاذ القرار

عندما كنا نعيش في توكسون ، أريزونا ، كنت أنا وزوجتي نسير أمام منزل صغير لطيف كنا نحبه. كان للبيع مقابل 150،000 دولار ، وهو ما قاله "السوق" كان سعراً عادلاً (في أوائل عام 2006) ، لكن لم يكن الأمر يبدو مناسباً لي. حسبت أن مدفوعات القروض والضرائب والتأمين والمياه والصيانة (جميع الأشياء التي لم ندفعها كمستأجرين) ستكون 1،125 دولار في الشهر. لكن المنازل مثل هذه مستأجرة ل 700 دولار في الشهر - وفورات قدرها 100 5 دولار في السنة!

يمكنك تخمين بقية القصة. انفجرت الفقاعة وخلال عامين ، كانت المنازل في ذلك الحي تباع بسعر أقل من 100000 دولار. أنا سعيد لأننا اخترنا الانتظار. في وقت لاحق كان من المنطقي للشراء. في الواقع ، لقد امتلكنا ستة منازل في السنوات العشر الأخيرة ، ونحن تفضل يجري أصحاب المنازل ، ولكن هناك هي عندما يكون من المنطقي أن تكون مستأجرًا.

هل أنت على استعداد لشراء منزل؟

مع انخفاض الأسعار وارتفاع الإيجارات ، قد تتساءل عما إذا كان الآن هو وقت جيد للتوقف عن استئجار وبدء التسوق لمنزل. يقول الخبراء نعم ، لكنهم يستندون في حججهم على افتراضات لا تتعلق بالضرورة ك الوضع ، كما سوف أشرح.

أولاً ، هل أنت مستعد لشراء منزل؟ اسأل نفسك عما إذا:

• لديك ما يكفي من المال لسداد الدفعة الأولى
• لديك ما يكفي من المال لإغلاق وتكاليف النقل
• أنت تعرف ما يكلف حقا أن يكون لها منزل
• يمكنك التعامل مع المفاجآت الكبرى التي تأتي مع امتلاك منزل
• أنت مستعد للوقت والعمل لرعاية منزل

حسنًا ، لديك بعض المال الذي تم توفيره للدفع مقدمًا ، وتخصص ميزانية كافية لاستبدال هذا السخان عندما يموت فجأة في منتصف الشتاء. حتى أنك تحب أن تقص العشب وتنظيف المزاريج وتجريف الثلج. تريد منزلاً خاص بك ، ولكن ربما تريده أيضًا أن يكون له معنى مالي. واصل القراءة…

شراء أو إيجار: ما يقوله الخبراء

يعرض تقرير Trulia's Rent Vers Buy شراء ليكون أرخص بكثير من التأجير. بالنسبة إلى 100 منطقة مترو تستخدم في حساباتهم ، شراء هو أرخص بنسبة 38 ٪ من تأجير. يقولون ، "شراء نطاقات من كونها فقط 5 ٪ أرخص من تأجير في هونولولو إلى أرخص 66 ٪ من تأجير في ديترويت."

بعبارة أخرى ، في الوقت الحالي ، من الأرخص شراؤه في كل مدينة أمريكية كبرى ، ويفترض أن يكون ذلك في المدن الصغيرة أيضًا. لكن انتظر…

انها ليست مثل حساب بسيط

يعتمد كل تقرير من هذا النوع وكل حاسبة "شراء مقابل الإيجار" على افتراضات حول أشياء مثل المدة التي ستبقى فيها في المنزل (7 سنوات في هذا التقرير) ، والدفع المقدم (20٪) ، وسعر الفائدة الخاص بك (3.5٪). لقد وجدت تقرير Trulia لتكون شاملة إلى حد ما. حتى أنها وفرت تكاليف الصيانة ، غالباً ما يتجاهل مشترو المنازل لأول مرة عند مقارنة الشراء بالإيجار.

من ناحية أخرى ، قد لا تكون بعض الافتراضات منطقية لموقفك. على سبيل المثال ، تتضمن منهجية Trulia تعديلات للحجم. يقول التقرير:

"ليس من الصواب مقارنة متوسط ​​الإيجار ومتوسط ​​سعر المنازل في السوق. إن القيام بذلك سيكون مضللاً لأن عقارات الإيجار والبيع مختلفة جداً: والأهم من ذلك ، أن المنازل المعروضة للبيع أكبر بنسبة 47٪ ، في المتوسط ​​، من الإيجارات. "

لذلك مع نوع من التعديل (التفاصيل شحيحة) قد يكون أرخص بالقدم المربع للشراء. لكن هل هذا مناسب؟ ك حقيقة قد تكون خيارات كبيرة شقة 800 قدم مربع بالقرب من وسط المدينة بتكلفة شهرية إجمالية قدرها 1،000 دولار مقابل 1،800 قدم مربع منزل في الضواحي بتكلفة شهرية إجمالية قدرها 1500 دولار. ستكون الشقة أقل بـ 6000 دولار في السنة ، على الرغم من أن "تكلفة القدم المربعة" أعلى بنسبة 66 ٪. وربما لا توجد منازل كبيرة بمساحة 800 قدم مربع لمقارنة شقتك.

أهمية حجم يعتمد على التخطيط. الموقع ، ونوع المنزل ، وحجم الساحة ، وجودة مواد البناء أيضا. ولكن من الصعب توصيل عوامل كهذه في صيغة. كيف تقارن ساحة كبيرة بالقرب من ستاربكس ، أو ورشة لتصليح السيارات بالقرب من خط الحافلات؟ كيف تقارن مسؤوليات ملكية المنازل ببساطه التأجير؟

هذه حسابات شخصية ، ظرفية ، وغالبا ما تكون بديهية. ويمكن أن يكون هناك الكثير منهم. فمثلا، قد يكون من الأفضل لك استئجار ...

• هناك فرصة جيدة أن تنتقل في غضون بضع سنوات
• سوف تأخذ الدفعة الأولى جميع مدخراتك
• أنت لا تدخر المال لمصروفات كبيرة غير متوقعة
• أنت تكره yardwork ورعاية المنزل
• وضعك الوظيفي مهزوز
• تحب العيش بالقرب من العمل

و قد يكون من الأفضل شراء ما إذا ...

• تتوقع نمو حجم عائلتك
• كنت ترغب في المقامرة على ارتفاع الأسعار وتخطط لبيعها لتحقيق ربح
• لن تضع المال جانبا حتى لو قمت بالتوفير عن طريق الإيجار
• تريد الحيوانات الأليفة ، وهذا يجعل العثور على إيجارات صعبة
• كنت ترغب في الأعمال المنزلية التي لا يمكن تشغيلها من شقة

إذا كنت مستعدًا للشراء ، وحتى إذا كان الجانب المالي مهمًا للغاية ، فيجب إجراء الحسابات على أساس كل حالة على حدة. انظر إلى المنازل التي تلبي الحد الأدنى من المعايير الشخصية ، ثم قم بإجراء التقديرات التالية (باستخدام أفضل تخميناتك):

1. المدة الزمنية التي ستقضيها في المنطقة التي تعيش فيها حاليًا: _____.
2. تكاليف استئجار المساكن (الإيجار ، المرافق ، إلخ) لهذا الإطار الزمني ، بناءً على معدل الإيجار الحالي و تخمين حول الزيادات المستقبلية ، ل كلفتك الاجمالية للتأجير: ______.
3. إجمالي النفقات على المنزل الذي تفكر فيه (إغلاق التكاليف ، والمدفوعات ، والضرائب ، والتأمين ، والمرافق ، والصيانة ، إلخ) ، لنفس الإطار الزمني: ______.
4. الدفعة المقدمة المتوقعة الخاصة بك: ______.
5. السعر الذي ستحصل عليه عند بيع منزلك ، استنادًا إلى معدل تقديري معقول لمنطقتك (يُعد تاريخًا من 3 إلى 5٪ سنويًا في الولايات المتحدة): ______.
6. اغلاق التكاليف؛ يمكنك استخدام شكل Trulia من 8 ٪ من سعر البيع: ______.
7. الرصيد المتبقي سوف تدين به عندما تبيع منزلك. يمكنك استخدام حاسبة الرصيد المتبقية: ______.
8. اطرح المبالغ على السطور 6 و 7 من السطر 5 ، للوصول إلى صافي العائدات من الإغلاق: ______.
9. اطرح السطر 4 (الدفعة الأولى) من السطر 8 للوصول إلى مقدار الأسهم التي ستحصل عليها: ______.
10. اطرح السطر 9 من السطر 3 للوصول التكلفة الإجمالية الخاصة بك لامتلاك: ______.
11. قارن بين السطر 10 (تكلفة امتلاكه) للخط 2 (تكلفة الإيجار) لمعرفة أيهما أقل.

على وجه الدقة ، عليك القيام بهذه الحسابات لكل منزل تنظر إليه. ونعم ، قد يكون هناك انهيار سكني بعد عام من شرائك. ثم مرة أخرى ، قد ترتفع الأسعار بسرعة كبيرة بينما تقوم بالتأجير ، فلن تتمكن من الشراء مرة أخرى منذ عقود.

أنت تحمل مخاطر الشراء أو التأجير ، والحسابات المذكورة أعلاه تنطوي على الكثير من التخمين. لكنهم يعطونك مكانًا للبدء. دعونا ننظر إلى مثال واحد ، فقط لمعرفة كيفية تشغيل الأرقام ...

تتوقع البقاء في المدينة لمدة ست سنوات ، وأنت تدفع إيجارًا قدره 800 دولار شهريًا. سوف تبلغ قيمة المرافق 100 دولار في الشهر في المستقبل ، وسيزيد الإيجار إلى 850 دولارًا و 900 دولارًا لمدة عامين وأربع سنوات. تدفع 200 دولار سنوياً لتأمين المستأجر. تكلفة الإيجار:

• الإيجار: 61،200 دولار (800 دولار لمدة 24 شهرًا ، 850 دولارًا لمدة 24 شهرًا ، 900 دولار لمدة 24 شهرًا)
• المرافق: 7200 دولار (100 دولار في 72 شهرًا)
• التأمين: 1200 دولار (200 دولار لمدة ست سنوات)

التكلفة الإجمالية للإيجار: 600 69 دولار

يمكنك شراء منزل تريده مقابل 180،000 دولار مع انخفاض 36،000 دولار ، واقتراض رصيد 144،000 دولار بنسبة 4.5 ٪ على قرض عقاري لمدة 30 سنة. وستكون الدفعة 730 دولارًا في الشهر وتتوقع ارتفاعًا بنسبة 3٪ لسعر مبيعات يبلغ حوالي 215 ألف دولار خلال ست سنوات.

إنها أكبر من شقتك وتدفع فاتورة المياه الخاصة بك ، لذلك ستجري المرافق 260 دولارًا شهريًا ، والتأمين 950 دولارًا سنويًا ، وضرائب بنحو 2500 دولار. يمكنك إجراء إصلاحات وصيانة بقيمة 200 دولار في الشهر تقريبًا. هنا الأرقام:

• تكاليف الإغلاق: 600 3 دولار (بما في ذلك تكاليف القرض)
• المدفوعات: 52،560 $ (730 دولار شهريًا 72 شهرًا)
• ضرائب العقارات: 15000 دولار (2500 دولار في السنة مرة ست سنوات)
• التأمين: ٥٠٠ ٥ دولار (٩٥٠ دوﻻرا في السنة مرة ست سنوات)
• المرافق العامة: 720 18 دولارًا (240 دولارًا في الشهر بمدة 72 شهرًا)
• الصيانة: 14400 دولار (200 دولار شهريًا 72 شهرًا)
• إجمالي المصروفات قبل الربح في الأسهم: 980 109 دولارًا (جميع ما سبق)
• سعر البيع: 215،000 دولار (180،000 مرات مرات 3 ٪ مع زيادة سنوية لمدة ست سنوات)
• تكاليف الإغلاق: 200 17 دولار (8 في المائة من سعر البيع البالغ 000 215 دولار)
• الرصيد المتبقي المستحق: مبلغ 128.360 دولار (بعد 72 دفعة)
• صافي الربح عند الإغلاق: $ 440،440 (ما يعادل $ 215،000 $ رصيد القرض وتكاليف الإغلاق)
• صافي ربح الأسهم: 4340 دولار (صافي إقفال الحسابات ناقص الدفعة الأولى المبدئية)

التكلفة الإجمالية لامتلاك المنزل: 76،540 $ (مجموع النفقات مطروحًا منها مكاسب الأسهم)

وللحفاظ على الأمر بهذه البساطة ، لا تتضمن هذه الحسابات "تكلفة الفرصة البديلة" للدفع لأسفل (ربما كان بإمكانك استثماره في مكان آخر إذا استمررت في الاستئجار) ، وبالتالي فإن تكلفة امتلاكك أعلى قليلاً مما يوحي به هذا المثال.

أيضا ، يمكن للتغييرات الصغيرة في افتراضاتك أن تحدث فرقا كبيرا. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل يقدر بنسبة 4٪ سنوياً ، بدلاً من 3٪ ، فإن تكلفة امتلاكك ستكون 65.500 دولار فقط- أقل من تكلفة الإيجار.

اقتراح أخير: إذا لم تكن جيدًا في توفير المال ، فستكلفك أكثر من الشراء بدلاً من الإيجار ، والمضي قدمًا في الحصول على المنزل. وستكون الأسهم التي تبنيها بمثابة خطة للتوفير القسري ، على الأقل سيكون لديك شيء في المستقبل.

دورك: ما رأيك في الشراء مقابل التأجير ، وما هي الطريقة التي ستذهب بها؟

ستيف غيلمان هو مؤلف كتاب "101 طريقة غريبة لكسب المال" ومبدع EveryWayToMakeMoney.com. لقد كان رجل ريبو ، وكاروف العصا ، ومُقيِّم محرك البحث ، وزعابة المنزل ، وسائق الترام ، وخادم العمليات ، ومحاكم وهمية ، وحارس الروليت ، ولكن بأكثر من 100 طريقة كسبها من المال ، والكتابة هي المفضلة لديه (حتى الآن) .