معظم المستشارين الماليين ، والبرامج التلفزيونية عن المال ، وحتى الكليات تعلم الناس أن يستثمروا المال في سوق الأسهم. نادرًا ما يتم ذكر العقارات كوسيلة لاستثمار أموالك ، إلا عند شراء مسكن شخصي بدلاً من استئجار واحدة. أشعر بالاستثمار في العقارات مع استئجار العقارات هي واحدة من أفضل الطرق لاستثمار أموالك وكذلك واحدة من أفضل الطرق للتقاعد في وقت مبكر. انا منحازة العقارات منذ ان كنت في صناعة العقارات؛ أدير فريقًا عقاريًا مكونًا من 10 أشخاص ، ولدي 11 عقارًا مستأجرًا طويلًا وأقوم بإصلاح 10-15 منزلًا سنويًا. لكني قمت بالكثير من الأبحاث حول أفضل مركبات التقاعد والثروة. بالنسبة لي العقارات تهب الخيارات الأخرى للخروج من الماء. لماذا لا يستثمر المزيد من الناس في العقارات إذا كانت رائعة؟ يستغرق الكثير من التعليم ومعرفة السوق المحلية ليكون وكيل العقارات ناجحة ، ليس من السهل الاستثمار في العقارات.
عندما تستثمر في عقارات الإيجار ، يجب عليك الاستثمار في التدفق النقدي وعدم التقدير
واحدة من أكبر الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون عند شراء عقارات للإيجار ، هي شراء منزل ، ونأمل أن نقدر ذلك. إذا كنت تشتري منزلاً للنقود ، فربما لن تواجه مشكلة في شراء عقارات للتقييم ، ولكن معظمنا لا يملك المال لشراء تأجير. إذا كنت تستثمر في التدفق النقدي ، فإنك لا تحتاج إلى استئجار عقار لكي تقدر الحصول على عوائد رائعة. التدفق النقدي هو مقدار المال الذي تقوم بإجرائه على عقار مستأجر كل شهر بعد دفع جميع النفقات. إذا قمت بشراء العقار المناسب بالسعر المناسب ولم تكن في منطقة ذات أسعار منزلية باهظة ، فيجب أن تكون قادرًا على العثور على عقار مستأجر يتدفق نقدًا.
أنا محترف في صناعة العقارات وقد تكون عوائدي أعلى من معظمها. امتلك 11 إيجاراً طويل الأجل وتوفر أكثر من 60،000 دولار سنويًا في التدفق النقدي بعد كل النفقات. لقد اشتريت أول عقار تم تأجيره في ديسمبر 2010 وأرغب في شراء 100 عقار تم تأجيره بحلول يناير 2023. الجزء الأكبر من المبلغ الذي أقوم به كل عام وهو 60،000 دولار أمريكي سوف يستمر طالما أنني أملك عقارات الإيجار الخاصة بي ، مع مرور الوقت وأنا دفع الرهون العقارية والتضخم يؤدي إلى زيادة الإيجارات. مع سوق الأسهم ، علينا أن نقلق بشأن المدة التي سنقضيها في التقاعد حتى لا تنفد أموالنا. مع استئجار العقارات لا داعي للقلق بشأن نفاد أموالك ، إلا إذا كنت تبيع العقارات.
كيف تعرف التدفق النقدي على عقارات التأجير؟
ينسى العديد من المستثمرين تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالعقارات المؤجرة. هناك العديد من التكاليف أكثر من مجرد مدفوعات الرهن العقاري. في ما يلي تقسيم التكاليف الأكثر شيوعًا:
- مدفوعات الرهن العقاري: إذا كان لديك قرض سوف يكون لديك دفعات الرهن العقاري ، وهذا هو واحد سهل!
- الضرائب والتأمين: الضرائب على العقارات تختلف اختلافا كبيرا في مختلف الولايات والبلدات. أدفع حوالي 0.05 ٪ من قيمة المنزل في ولاية كولورادو ، ولكن المناطق الأخرى يمكن أن تدفع 10 مرات أكثر من ذلك. يجب أن يكون لدى كل منزل تأمين عليه لحمايته من الحريق والفيضان وما إلى ذلك. إذا كان لديك قرض في المنزل ، فستكون هناك فرصة جيدة للتأمين والضرائب في دفع الرهن في شكل دفع الضمان.
- مستحقاتك في HOA: إذا اشتريت مسكنًا أو منزلًا في HOA ، فسيتعين عليك دفع المستحقات وحسابها.
- الصيانة: الصيانة هي شيء كثير من المستثمرين تحت التقدير أو لا تقدير على الإطلاق. حتى لو قمت بشراء منزل تم تجديده بالكامل ، فستحتاج إلى صيانة. لا يكون المستأجرون دائمًا سهلًا على المنازل وتتعطل الأشياء. أقدم المنزل هو المزيد من الصيانة التي ستكون مطلوبة. أنا أميل إلى افتراض أن 10 إلى 25 في المائة من إيجاراتي سوف تذهب نحو الصيانة حسب عمر وحالة إيجاراتي.
- الوظيفة الشاغرة: ينسى العديد من المستثمرين أيضًا حساب الوظائف الشاغرة ، وهي أوقات لا تؤجر فيها عقارات الإيجار ولا تجلب دخلاً. قد تكون محظوظًا ولديك مستأجرين يعيشون في عقار لمدة 5 سنوات ويدفعون الإيجار في الوقت المناسب. لا تعول عليه! أنا مسؤول عن 10 ٪ من إيجاراتي للذهاب نحو الوظائف الشاغرة.
- الإدارة: إذا كنت لا ترغب في إدارة عقاراتك الإيجار ، يمكنك استئجار مدير عقارات. يمكن أن تتراوح التكاليف النموذجية لمدير الممتلكات من 8 إلى 12 في المائة من الإيجارات المجمعة وبعض الشركات تفرض رسوم التأجير أيضاً. في كل مرة يقومون فيها باستئجار عقار ، سيقومون بتحصيل المصاريف من مالك إلى نصف شهر كامل.
- المرافق: إذا كان على المالك دفع تكاليف المرافق ، فيجب حسابها أيضًا. على استئجار عائلتي واحدة يدفع المستأجرون جميع المرافق.
إن تحديد جميع هذه التكاليف ليس سهلاً ، لكنني أنشأت حاسبة للتدفق النقدي على مدونتي تجعل الأمر أسهل بكثير. هذه الآلة الحاسبة سوف تساعدك على تحديد تكاليف الصيانة على أساس عمر وحالة المنزل ومجانا! وفيما يلي التكاليف المرتبطة بأحد عقاراتي المؤجرة والتدفق النقدي المحسوب.
الإيجار في الشهر: 1500 دولار
دفع الرهن بما في ذلك الفوائد والمبالغ المدفوعة: - 421 دولار
الضرائب: - 75 دولارًا أمريكيًا
التأمين: - 55 دولار
الصيانة: - 225 دولار
الوظائف الشاغرة: - 150 دولارًا
القرن الأفريقي: - $ 0
المرافق: - 0 دولار
التدفق النقدي: 574 دولار
إذا قمت بشراء عقار مستأجر لديه تدفق نقدي سلبي ، فإنه لا ينتهي عادة بشكل جيد. يصبح حقا من العمر دفع المال إلى منزل كل شهر من المفترض أن يكون استثمارا. إذا احتجت في أي وقت مضى إلى بيع المنزل فسيكون من الصعب لأنه يحتوي على تدفق نقدي سلبي. لا يرغب معظم المستثمرين في التدفق النقدي السلبي ، وإذا كان المنزل مستأجراً ، فسيكون من الصعب بيعه لمشتري مشترٍ.
كم من المال تحتاج إلى شراء عقارات الإيجار
أكبر حاجز للدخول في مجال تأجير العقارات هو المال المطلوب من تأجير العقارات والعثور على عقارات تأجير جيدة.إذا كان من السهل أن تجعل 10 أو 15 أو حتى 20 في المئة على التدفق النقدي وحده مع الإيجارات ، فإن الجميع يفعل ذلك. عندما تشتري عقارًا مستأجراً بقرض ، سيحتاج كل بنك تقريبًا إلى 20٪ على الأقل. قد تضطر أيضًا إلى دفع تكاليف إغلاق ، والتي تشغل حوالي 3٪ من سعر الشراء للعقار ، على الرغم من أنه يمكنك أن تطلب من البائع دفعها لتخفيض أموالك في العقار. إذا كان المنزل بحاجة إلى إصلاحات ، فسيتعين عليك دفع تكاليفها أيضًا قبل أن يتم تأجيرها. وتبلغ تكلفة العقارات التي اشتريتها ما بين 80،000 دولار و 130،000 دولار ، وعادةً ما أقوم بدفع مبلغ يتراوح بين 25،000 و 30،000 دولار نقدًا.
إذا لم يكن لديك هذا القدر من المال أو تعيش في منطقة ذات أسعار أعلى تتطلب مبالغ نقدية أكبر ، فهناك طرق للشراء بأقل قدر من المال. إن الطريقة الأسهل لشراء عقار مستأجر مع تخفيض نقدي أقل هو الشراء كمالك مالك. عندما تشتري كشخص مالك ، عليك أن تعيش في المنزل لمدة عام على الأقل ، وبعد ذلك يمكنك تأجير العقار. يمكن لشاغلي المنزل شراء منزل بدون مال لاستخدام قرض التنمية الريفية التابع لوزارة الزراعة الأمريكية أو قرض من وزارة الزراعة. يمكن استخدام FHA أو مالكي مالكي التمويل التقليديين شراء منزل بنسبة أقل من 3.5٪.
شراء عقارات التأجير دون القيمة السوقية
واحدة من المزايا العقارية الضخمة على معظم الاستثمارات هو يمكنك شراء العقارات دون القيمة السوقية. مع الأسهم ، يمكنك شراء الشركات التي تعتقد أنها مقومة بأقل من قيمتها السوقية ، ولكن لا يمكنك شرائها دون القيمة السوقية. يمكنك شراء العقارات دون القيمة السوقية لعدد من الأسباب.
- المنزل هو حبس الرهن أو البيع على المكشوف ويريد البنك أن يبيعه بسرعة
- يحتاج المنزل إلى الكثير من العمل وأي شخص يشتريه سوف يرغب في الحصول على خصم كبير للعمل والمخاطر التي ينطوي عليها ، وقد لا يكون المنزل مؤهلاً للحصول على التمويل.
- البائع ليس على دراية بأسعار السوق ويدرج منزله تحت القيمة السوقية (البيوت أكثر صعوبة في القيمة من المخزونات)
- الحوزة تبيع منزلا ويريدون التخلص منه في أسرع وقت ممكن
- يتم بيع المنزل في المزاد مع التعرض المحدود والمشترين النقديين فقط
أنا أشتري جميع العقارات التي أؤجرها والإصلاح والتقليب أقل بكثير من القيمة السوقية. أريد أن تكون عقاراتي المؤجرة أقل بنسبة 20٪ على الأقل من القيمة السوقية وفي مناطق معينة ذات نسبة إيجار عالية إلى قيمة. أجرة بيتي النموذجية من 1200 دولار إلى 1500 دولار ، وكما ذكرت التكاليف من 80،000 دولار إلى 130،000 دولار مع المنازل ذات الأسعار المنخفضة التي تحتاج إلى إصلاحات أكثر من المنازل الأكثر تكلفة. عندما أشتري منزلاً أقل من قيمته السوقية بنسبة 20٪ ، أقوم باستعادة كامل استثماري النقدي حالما أوقع المستندات الختامية. أنا أيضا أزيد من التدفق النقدي الخاص بي عن طريق الشراء دون القيمة السوقية ، ولكن الأمر يتطلب المزيد من المال عندما أحتاج إلى إصلاح منزل.
ما مدى صعوبة العثور على عقارات تأجير رائعة؟
الاستثمار في تأجير العقارات يبدو رائعا الحق؟ الآن حصلت على الجزء الصعب ، والعثور على الخصائص التي من شأنها التدفق النقدي ويمكن شراؤها أقل من القيمة السوقية. أنا محظوظ لأنني في منطقة في شمال ولاية كولورادو لديها نسب إيجار / قيمة كبيرة ومنازل بأسعار معقولة. قد يكون البعض منكم يقرأ في المناطق التي تكون فيها تكلفة شراء منزل أعلى بأربعة أضعاف ، ولا تقترب الإيجارات من التدفق النقدي. الخطوة الأولى في الاستثمار في تأجير العقارات هو تحديد أفضل المواقع للشراء. في بعض الحالات ، قد تضطر إلى البحث عن أحياء أو مدن أخرى ذات معنى للاستثمار فيها. أحد الأجزاء الأكثر صعوبة في شراء عقارات الإيجار هو العثور على الموقع المناسب. الخطوة الأولى هي أن تطلب من أي شخص تعرفه في المجال الذي قد يكون فيه مكانًا جيدًا لشراء التأجيرات. ثم تحقق من المنطقة باستخدام حاسبة التدفق النقدي لتحديد ما إذا كان يمكنك كسب المال هناك. من تسأل؟
- الوكلاء العقاريون: سوف تحتاج إلى وكيل رائع في مرحلة ما ، ولا يمكنك أبدا أن تبدأ في البحث عما قريب. في بعض الأحيان أفضل وكلاء الشباب وعديمي الخبرة ولكن على استعداد للعمل الجاد للحصول على صفقات القيام به.
- شركات العنوان: يشاهدون عقارات استثمارية يجري شراؤها وبيعها في كل وقت.
- المقرضون: يعرفون أين يشترون المستثمرين الذين يعملون معهم.
- مديري العقارات: قد تحتاج إلى مدير عقارات في وقت ما ، لكنهم سيعرفون أين توجد قيمة الإيجار القيمة.
- المستثمرون: إذا كنت تعرف أن أي مستثمر لا يخشى سؤاله. إذا كنت لا تعرف أي شيء ، فابحث عن لقاءات REIA المحلية في منطقتك وابدأ حضور الاجتماعات.
بمجرد تحديد منطقة كبيرة لاستئجار العقارات ، يجب عليك العثور على الخصائص. أولاً ، من الأفضل أن تتحدث إلى المقرض للتأكد من أنه يمكنك التأهل للحصول على قرض وشراء واحدة في المقام الأول! عندما تبحث عن استئجار العقارات سوف تحتاج إلى وكيل عقارات على استعداد للعمل بجد من أجلك. وهذا يعني أنها سوف تظهر لك المنازل بسرعة كبيرة وكتابة العروض بسرعة كبيرة وكذلك تجد صفقات. قد لا يكون لدى معظم الوكلاء الخبراء الوقت الكافي لإعطائك الاهتمام الذي تحتاجه. هذا هو السبب في أنني اقترحت استخدام وكيل شاب مليء بالطموح ولديه الكثير من الوقت على أيديهم. يجب أن يكون هذا الوكيل قادرًا أيضًا على الإشارة إليك كمقرض للحصول على مؤهل. عندما تتطلع لشراء العقارات المعروضة للإيجار أقل من القيمة السوقية ، ابحث عن خصائص المزاد ، والعقارات ، و REOs ، والمبيعات القصيرة ، والمبيعات التقليدية. في السوق اليوم من المهم التصرف بسرعة! هذا هو السبب في أنك تحتاج إلى وكيل يمكنه عرض المنازل على الفور ومن يمكنه تقديم العروض على الفور.
إذا نظرت ونظرت ولا يمكن أن تجد في أي مكان قريب مع خصائص التدفق النقدي ، هناك خيار الاستثمار لمسافات طويلة. ينطوي الاستثمار عن بعد على شراء العقارات خارج الولاية ، ثم الاعتماد على مدير الممتلكات للحفاظ على الممتلكات وتأجيرها من أجلك. هناك أيضا شركات تسليم المفتاح التي تشتري ، وترميم البيوت ، وتأجيرها ، ووضع مدير الممتلكات في المكان ومن ثم بيع المنزل المستأجر.الجزء الأكبر من خصائص تسليم المفتاح هو أنها مستأجرة في منطقة التدفق النقدي إيجابية ، ولكنك لن تكون شرائها أقل من القيمة السوقية لأن البائع يريد قسطًا مقابل هذه العقارات.
كيف يمكن لطلاب الجامعات البدء في الاستثمار في العقارات المؤجرة؟
معظم طلاب الجامعات لا يملكون المال أو الدخل لشراء منزل ، ولكن هناك عدد قليل من الخيارات للنظر فيها. واحد من هذه الخيارات هو قرض الشقة ، والذي يسمح لطالب جامعي أو شاب بالغ في شراء منزل له قريب دموي كموقع مشارك. كل من الشاب البالغ والمشارك في التوقيع على الفعل ويجب على المرء أن يعيش في المنزل. قد تكون الدفعة الأولى منخفضة بما يصل إلى 3.5٪ ويمكن تأجير الغرف لأشخاص آخرين طالما أن قوانين المناطق المحلية تسمح بذلك. لا يحتاج الشباب أو الطالب الصغير إلى دخل للتأهل للحصول على القرض حيث إن الشخص المشارك يمكنه استخدام دخلهم.
أفضل جزء حول قرض الشقة هو إذا تم تأجير غرف أخرى من الطلاب قد يكون قادرا على استخدام الإيجار لدفع الرهن العقاري وبعض من تركت كذلك. ليس فقط الطلاب الذين يعيشون إيجار مجاني ، ولكنهم يكسبون المال أيضا! إذا كان الطالب يستطيع التأهل للحصول على قرض مقيم لمالك بدون توقيع ، فيمكنه شراء منزل بنفسه باستخدام هذه الإستراتيجية أيضًا. إذا كان المنزل هو خاصية تأجير جيدة يجب أن يدفع الإيجار من الطلاب الآخرين للرهن العقاري بالإضافة إلى بعض. بمجرد أن ينتقل الطالب ، يمكنهم استئجار العقار بأكمله وتحقيق المزيد من المال.
ما مدى خطورة شراء عقارات التأجير؟
أستطيع أن أتخيل أن العديد منكم ربما يفكر في أن كل هذا يبدو رائعاً إلى أن ينهار سوق العقارات وتتحطم أسعار المنازل مرة أخرى. هذا هو مصدر قلق حقيقي مع أي استثمار ، ولكن إذا قمت بشراء منزل مع خصائص تأجير التدفقات النقدية الكبيرة ليست محفوفة بالمخاطر كما قد تظن. خلال آخر انهيار سكني شهدنا انخفاضًا في الأسعار بنسبة 50٪ أو أكثر في بعض المناطق وتضرر العديد من الأشخاص بشكل سيئ بسبب التحطم. انخفضت الإيجارات أيضا في بعض المناطق ، ولكن ليس بقدر انخفاض الأسعار. من المهم أن ندرك أن الإيجارات لا ترتبط مباشرة بقيم المساكن. تستند قيم المنازل على العرض والطلب للمنازل للبيع ، لكن الإيجارات تعتمد على العرض والطلب على الإيجارات المتاحة. في الانهيار الأخير ، انخفضت الإيجارات بنسبة 10٪ في بعض المناطق ، ولم تشهد بعض المناطق أي انخفاض. سيحتاج الناس دائمًا إلى مكان للعيش فيه ، وإذا اشتريت مع الكثير من التدفقات النقدية ، فيجب ألا يؤذيك انخفاض الإيجار الصغير. لن يؤثر التخفيض الهائل في قيم المنزل عليك ما لم تضطر إلى البيع. لقد ارتفعت قيمنا إلى ما كانت عليه قبل أزمة الإسكان.
حول مارك فيرغسون
مارك هو وكيل عقارات مرخص منذ عام 2001 ومتخصص في قوائم REO و HUD. ويدير حاليًا فريقًا من عشرة أشخاص ، يضم 6 وكلاء مرخصين. يمتلك مارك 11 عقار إيجار طويل الأجل ويصلح ويقلب 10-15 منزل في السنة. يدير Mark أيضًا InvestFourMore.com ، وهي مدونة مخصصة لمناقشة عقاراته المستأجرة ، والإصلاح والتقليب والتحول إلى وكيل عقارات.
أضف تعليقك