كيف أجني أكثر من 250،000 دولار سنوياً في مجال الاستثمار العقاري (وأنا 29 فقط)

قبل بضع سنوات ، بعد مشاهدة كل حلقة تقريبا من الوجه هذا البيت، تم تحديد أنني كنت ذاهب ليكون قطب العقارات. أتذكر التفاخر إلى صديق ، بعد تقديم عرضي الأول على جهاز الدوبلكس ، كيف خططت لشراء 10 عقارات إضافية في العام المقبل. عاكسًا ، كنت أحمق.

لقد دفعت مبلغًا كبيرًا مقابل الحصول على عقاري الأول وحظت بالخروج من الصفقة دون خسارة أي أموال.

كنت محظوظا. علمت بسرعة أن ليس لدي أي فكرة عن كيفية كسب المال الحقيقي مع العقارات.

لم ننسى أبدا خطأ الاستثمار في العقارات ، لقد تأثرت كثيرا عندما التقيت بزميلي إيريك مورمان. إلى أي مدى قابلت إريك عندما جاء إلى باب منزلي القديم عندما كنا نحاول بيعه "للبيع من قبل المالك".

لقد كان مستثمرًا عقاريًا وجعلنا عقدًا خيارًا للتأجير في حالة عدم بيع منزلنا في الوقت الذي كان فيه منزل أحلامنا كاملاً. بعد التعاقد مع سمسار عقارات ، تم بيع منزلنا بسرعة كبيرة ، ولم نكن بحاجة لأن نأخذ عرضًا على عرضه.

بسرعة إلى يومنا هذا ، اتصل بي اريك وأراد أن يأخذني لتناول الغداء للاستفسار عن خدماتي الاستثمارية. سرعان ما انقلبت السيناريو عليه عندما تعلمت مدى نجاحه في العمل العقاري.

هذا الرجل يبلغ من العمر 29 عامًا وأجر أعماله العقارية أكثر من 250000 دولار في العام الماضي.

تذكر الآن ... نحن لا نعيش في منطقة حضرية كبيرة حيث يقلب مكان الإقامة بقيمة مليون دولار. إن أكبر مدننا (التي معظم الولايات المتحدة ستطلق عليها اسم "المدينة") يبلغ عدد سكانها أكثر من 25 ألف نسمة. هذا هو.

كما ترون ، هذا رائع جدا. وهو لا يتوقف. إنه يخطط للقيام بأكثر من هذا العام. <اذهب يا إريك ، اذهب!>

أعلم أن العديد من الناس يهتمون بجني المال في العقارات ، خاصة إذا كان بإمكانك القيام بذلك دون مال. لقد طلبت من Eric مشاركة قصته بالإضافة إلى بعض الاستراتيجيات التي يمكن لأي شخص القيام بها. هذه هي وظيفته الأولى ويخطط لمشاركة المزيد في المستقبل.

ادخل اريك ...

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

لقد كنت مستثمرا عقاريا بدوام كامل خلال السنوات الثلاث الماضية. السبب الذي جعلني أبدأ هو مزيج من الحاجة اليائسة (حصلت على درجة الماجستير ، ولم أجد عملاً وكان BROKE) ، ووعد بأرباح ضخمة ، وبسرعة كبيرة مع القليل من المعرفة أو عدم البدء في العمل . كنت أكثر من مؤهل لتلبية هذه المتطلبات.

لم أحصل قط على فصل واحد على العقارات ، ولم يكن لدي أي فكرة عن كيفية إصلاح أي شيء (ناهيك عن إجراء مشروع إعادة تأهيل معقدة) والأهم من ذلك ، لم يكن لدي أي أموال ، لم يكن لدي حتى أو أعرف كيف تستثمر مع 1000 دولار! الميزة الوحيدة التي ذهبت إليها في هذا العمل كانت أبًا كان معلمًا رائعًا. نشأ ، وكان رائد الأعمال المثالية. كان سي. بي. من يوم وركض العديد من الشركات الناجحة على الجانب. نظرت إليه برهبة مطلقة ، وما زلت أفعل.

في نقطتي المالية الدنيا ، جاء والدي إلي وقال ،

"اريك ، هنا شيك".

أنا ، كونها خريجة حديثة للماجستير ، ظننت أنها هدية ، وكانت متحمسة للغاية. الكلمات التي خرجت من فمه التالي ربما كانت الأكثر رعباً ، لكن الأكثر أهمية قال لي. هو قال،

"أقوم بإلغاء حسابك على خطة هاتفي الخلوي. هنا ما يكفي من المال لبدء خطتك الخاصة ، والباقي متروك لك.

عفوا؟ هذا ليس الاختيار للذهاب إلى الشاطئ لمدة أسبوع والاسترخاء قبل أن أبدأ البحث عن وظيفتي؟ هذا لا يكفي للحصول على لي في الأشهر القليلة القادمة حتى أجد "وضعي الحلم في مهنة براتب يبدأ من 100 كلفن على الأقل؟"

هذا الشيك هو في الأساس "لقد رفعت لك فترة طويلة بما فيه الكفاية ، والآن لديك على الشيك الخاص بك؟" هذا هو بالضبط ما كان الشيك ، واضطررت إلى الغرق أو السباحة. هذا هو مفتاح قصتي. لم يكن لدي خطة احتياطية. كان عليّ أن أجد شيئًا وأنجحه ، أو كنت سأكون بالضبط ما كنت أخشاه دائمًا. وبالعودة إلى تلك الأيام ، لم يكن هناك أي شيء مخيف ، ولكنهم جعلوني ما أنا عليه اليوم ، ولن أغيرهم لأي شيء.

بعد أيام قليلة من إعطاء والدي الشيك ، كان يعلم أنني كنت خائفة وأن أفعل كل ما بوسعي لإيجاد عمل وصيام. كان يستثمر في العقارات على الجانب لعدة سنوات ، وقال لي أنه يعتقد أنني قد تكون جيدة في ذلك. برؤية كيف لم يكن لدي أي آفاق وظيفية ، قررت الاستماع إلى بعض أقراص السي دي الخاصة به وقراءة بعض كتبه. الشيء الوحيد الذي أتذكره من كل ما سمعته وقراءته هو مدى سهولة قيام المدربين باستثمار العقارات. العمل 10 ساعات في الأسبوع وجعل ستة أرقام في السنة! كان هذا هو الوعد الذي قطعوه ، وقفزت في المقدمة أولاً.

بعد الاستماع إلى عدد لا يحصى من الأقراص المضغوطة وقراءة كل شيء يمكنني الحصول على يدي ، قررت أن الوقت قد حان لمحاولة إعطائها. كانت العقبة الأولى التي واجهتها هي حقيقة أنني لا أملك المال لشراء منزل. ننسى الجزء حيث لم يكن لدي أي فكرة عن كيفية بناء صفقة ، والتفاوض مع البائع أو معرفة ما في العالم للقيام به مع منزل إذا اشتريت ذلك. كانت هذه كلها أسئلة كنت ساذجة جداً في التفكير فيها في البداية ، لكن ما فهمته جيداً كان حقيقة بسيطة ، فلم يكن لدي أي مال لشراء أي شيء ، ناهيك عن منزل.

ومع ذلك؛ وعد جميع "Gurus" لم أكن بحاجة إلى المال أو الائتمان لشراء المنازل ، بدأت للأسف البداية في الاستثمار العقاري مع خيارات التأجير ، خيارات والبيع بالجملة. عندما تسمع ، يمكنك شراء المنازل بدون مال ، هذا صحيح. لقد فعلت هذا عدة مرات وأجريت الكثير من المال في القيام بذلك. دعنا ننظر إلى بعض الطرق التي يعمل بها هذا ، مع بعض الإيجابيات والسلبيات لكل منها. هل نسيت ذكر "المعلمون" نسيت أن أقول إن هناك سلبيات بالفعل في الاستثمار العقاري؟

قبل أن أبدأ ، اسمحوا لي أن أقول إنني سأقدم فقط شرحًا أساسيًا للغاية لهذه الأفكار. يمكنني بسهولة كتابة كتاب عن كل واحد بمفرده ، ولكن هنا هي العظام المجردة للاستثمار بدون مال أو ائتمان. ولدي أيضا قراءة رائعة أخرى على أفضل الاستثمارات على المدى القصير هناك ، لذا تأكد من ذلك أيضًا!

التأجير مع خيار الشراء

الأول هو الحصول على عقار باستخدام "عقد الإيجار مع خيار الشراء". هذا هو المكان الذي تقوم فيه بتأجير عقار من بائع بمبلغ محدد من المال كل شهر ، مع الحق الحصري لشراء العقار في إطار زمني معين. لا يوجد إغلاق في بداية هذه الصفقة ، ببساطة عقد ينص على الاتفاق.

الآن بعد أن تعاقدت مع البائع ، تجد "مشتري مستأجر" للانتقال إلى العقار. يمكنك التوقيع على عقد الإيجار مع خيار للشراء معهم ، وبالتالي ، لديك خيار التأجير شطيرة. سوف يعطيك مشتري المستأجر وديعة غير قابلة للاسترداد لحقهم الحصري في خيار العقار بسعر محدد لفترة محددة من الوقت ويدفع لك عقد إيجار شهري بينما هم يعيشون في العقار.

كملاحظة جانبية ، لا أوقع أي شيء أو أقوم بإجراء أي معاملات عقارية دون الاستعانة بمحامي بمراجعة المستندات. إنه يستحق المال الإضافي ، ثق بي. سنتحدث أكثر عن أهمية المحامين في وظيفة أخرى.

كما ذكرت ، هناك الكثير الذي يذهب إلى وضع صفقة خيار التأجير معا ، ولكن هذا هو في الأساس كيف يعمل. هناك العديد من الإيجابيات والسلبيات لهذا النوع من المعاملات. دعونا نأخذ دقيقة للنظر في عدد قليل. أولاً ، دعنا ننظر إلى الإيجابيات. لقد حصلت على عقار بدون مال ، وحصلت على المال من مشتري المستأجر الخاص بك مع إيداعه غير القابل للاسترداد ، بالإضافة إلى دفعته الشهرية (يجب عليك دائمًا جني المال على الفارق الشهري بين المشتري والبائع.

لدي قاعدة ما لا يقل عن 200 دولار التدفق النقدي الإيجابي في الشهر لكل الممتلكات. لديّ ما يصل إلى 600 دولار ، ولكن كقاعدة عامة ، أود أن أحصل على 200 دولار على الأقل لكل منزل كل شهر). نظريًا ، سيذهب مشتري المستأجر الخاص بك في وقت ما إلى أحد البنوك ويصرف النقد إليك ، وستجلب جزءًا كبيرًا من المال عندما يفعل ذلك.

هنا هو الواقع ، وشيء لن تسمعه في أغلبية الحلقات الدراسية للاستثمار العقاري ، حيث يحاول الشخص الفرد أن يبيع لك برنامجه. 90 في المئة من الوقت ، مشترين المستأجر هم المشترين الائتمان B & C. تنجذب إلى برنامج "إيجار إلى امتلاك" الخاص بك ، لأنه لا يوجد بنك سوف يقرضهم المال. في هذا الاقتصاد والسوق ، هؤلاء المشترين في كل مكان.

الواقع هو أن قلة منهم (10٪ فقط من تجربتي) يقومون في الواقع بتنظيف رصيدهم وينتهي بهم الأمر إلى شراء المنزل. أيضا ، سيكون لديك عدد ضخم أن تضطر إلى الطرد وسوف تمزيق الممتلكات. أقول هذا ليس لإخافتك ، ولكن لتحضيرك إذا كانت هذه هي السيارة العقارية التي تختار أن تتبعها. إذا قمت بذلك، تأكد من حصولك على وديعة خيار ضخمة لتغطية الإيجار المفقود ، وأتعاب المحاماة والأضرار التي لحقت بالممتلكات.

هل هناك أموال يجب القيام بها مع خيارات التأجير ، نعم. إذا عثرت على مشتري المستأجر المناسب ، بغض النظر عما إذا كان يشتري المنزل ، فستجني أموالاً من إيداع الخيار ، ومعدل الإيجار الشهري. إذا لم تُجبر على طرد هذا الشخص ، ولا يقوم بتمزيق المنزل عند مغادرته ، فاعتبر نفسك محظوظًا. هل الاستثمار العقاري مع خيارات التأجير سهل؟ لا يمكن. كان لدي المزيد من الصداع من خيارات التأجير من أي نوع آخر من المعاملات.

من ناحية ، لديك بائع يصرخ عليك لبيع منزله والحصول على قرض من اسمه ؛ بغض النظر عن المدة التي يستغرقها الإطار الزمني لإنجازها. من ناحية أخرى ، لديك مشتر ائتمان B / C أقل بكثير من دوافع للقيام بما يحتاج إليه بالفعل لتمويل المنزل. إذا شاركت في هذا النوع من المعاملات ، فيجب أن يكون لديك جلد سميك وأن تكون جاهزًا للتعامل مع الدعاوى القضائية والصداع وعدم وجود مكان قريب من الربح المحتمل الذي وعدت به "المعلمون". لدي أكثر من 20 خيارًا للتأجير تجري في هذه اللحظة ما زلت أفعلها ، لكني حذرة للغاية وأتردد في السعي إلى المزيد. السبب الرئيسي لهذا هو أن هناك مالاً أسهل في العقارات ، وسوف أريكم ليس فقط ما هو ، ولكن كيف نفعل ذلك ... بالطريقة الصحيحة.

الخيار الممتلكات

الطريقة الثانية لكسب المال في الاستثمار العقاري دون المال أو الائتمان هي "الخيار" خاصية. يشبه هذا النوع من المعاملة خيار التأجير ، ولكنه مختلف تمامًا أيضًا. اعتبره ابن عم خيار الإيجار ، الذي هو أكثر سخونة وأكثر متعة.

هنا هو الفرق البسيط بين الاثنين. مع خيار التأجير ، وافق البائع على سداد دفعة شهرية لفترة محددة من الوقت ، مع تحديد سعر شراء محدد في مرحلة ما في المستقبل. أنا لا أقبل أقل من 5 سنوات لهذه المعاملات ومحاولة الحصول على عشر سنوات. مع "خيار" لشراء عقار ، لا يقبل البائع الدفعات الشهرية. لقد أعطوك ببساطة الحق الحصري لشراء عقار بسعر معين لفترة معينة من الزمن.

لماذا يختار البائع واحدًا على الآخر؟

دعنا نلقي نظرة على بعض الظروف والأسباب التي قد تقنع البائع بأن يقرر بطريقة أو بأخرى.

مع خيار ، يمكن للبائع الاستمرار في العيش في المنزل. في الوقت نفسه ، سيواصل / هي دفع المبلغ الشهري والاهتمام بجميع أعمال الصيانة والإصلاحات. قد لا يرغب البائع في قبول الدفعات الشهرية ، مع فكرة أن شخصًا آخر يعيش في منزله. في حين قد يكون الدافع لبيعها ، وفكرة شخص آخر تناول العشاء ويتجول عاريا حيث رفعوا أطفالهم قد يكون أكثر من اللازم بالنسبة لهم للتعامل معها. أيضا ، قد لا يكون لديهم الوقت اللازم لخيار التأجير. إذا كان البائع متأخراً بعشر أشهر عن دفعات الرهن ، فطرق على الباب ، وأنت (المستثمر) لا ترغب في تعويض تلك المدفوعات ، ولكن لا يزال هناك رصيد من الأسهم في المنزل ، قد يكون الخيار هو حسابك الوحيد الاختيار ، قصيرة من الدفع نقدا.

مع "خيار" المضيق ، لن يخسر البائع شيئًا. لديك مقدار معين من الوقت لشراء منزلهم ، والذي ستفعله فقط إذا وجدت مشتريًا بسعر أعلى من خيار لديك. في هذا النوع من المعاملات ، لا يكون جمهورك المستهدف هو مشتر الائتمان B / C ، بل الفرد الذي لديه نقود أو القدرة على الذهاب إلى البنك والحصول على قرض.

إيجابيات هذا ، بالنسبة لك المستثمر ، هي على النحو التالي: أنت لا تتعامل مع مشترين المستأجر ، والإصلاحات التي تركها مشترين المستأجر ، البائعين الغاضبين ، وعمليات الإخلاء ، والدعاوى القضائية ، والمدفوعات الشهرية مع عدم وجود مشتر المستأجر …… والقائمة تطول. السلبيات هي أنك لا تقدم أي أموال على الإطلاق ، إلا إذا نجحت في العثور على مشترٍ مؤهل في الوقت المخصص لك للشراء. فوائد البائع لأنها لا تدفع عمولة العقارات ، ولديهم شرف العيش في المنزل بينما كنت تحاول بيعه.

بيع بالجملة

وهناك طريقة ثالثة لكسب المال في العقارات يمكن أن تتطلب من المستثمر أن يكون لديه نقود ، على الرغم من أنه غير مطلوب. هذه التقنية هي إلى حد بعيد أفضل وأسهل طريقة للمستثمرين الجدد الذين لا يتمتعون بالخبرة للحصول على أموال "سريعة" في مجال العقارات. في الواقع ، هذا هو إلى حد بعيد أفضل وأسهل طريقة للمستثمرين المخضرمين والمحنكين لجعل المال "السريع" في العقارات.

البيع بالجملة هو الفن ، وأنا استخدم هذه الكلمة عن قصد ، من القدرة على تقدير القيمة المحتملة للممتلكات بدقة وشرائها منخفضة جدا ، يمكنك بسرعة بيعها نقدا إلى rehabber آخر أو المستخدم النهائي ، دون تثبيت أي شيء ، بغض النظر عن مدى جودة أو سوء حالة العقار.

الآن ، قد تقول ، لست بحاجة إلى المال لهذا. يمكنني ببساطة الخيار الخاصية لسعر الجملة ومن ثم بيعها إلى rehabber أو المستخدم النهائي. أنت على حق تماما ، ولكن الحصول على مالك لقبول سعر الجملة أمر نادر الحدوث. سوف تقدم 100 عروض بالجملة لأصحاب قبل قبل واحد. حيث سيكون لديك حظ أفضل من ذلك بكثير هو شراء حبس الرهن من البنوك.

في حين أن معظم عروضك الأولية ستظل مرفوضة من قبل البنوك ، إلا أنها أكثر عرضة لقبول عرض الجملة. كما أنها لن تسمح لك الخيار الخاصية. انهم لا يقبلون سوى النقود وستطلب منهم حتى الحصول على إثبات للأموال قبل حتى النظر في العرض الخاص بك. إذا كنت لا تستطيع السمع في المعدة عدة مرات في اليوم والحفاظ على ملف متابعة مستمر مع جميع عروض البيع بالجملة ، فسوف تجني المزيد من المال في العقارات أكثر من معظم "زعانف البيت" التي تراها على شاشة التلفزيون.

يمكن جعل المال في عقارات بعدة طرق مختلفة. لن أدعي أبدًا أن أسلوبًا معينًا لا يستحق وقتك. كلهم يعملون ، بعضهم أفضل من الآخرين. أذكى وأفضل المستثمرين لا يركزون وقتهم فقط على التأجير أو إعادة التأهيل. انهم لا يتأرجح المطرقة أبدا أو القيام بأعمال إعادة التأهيل نفسها. إن أفضل المستثمرين العقاريين وأكثرهم نجاحاً هم الذين يركزون على أن يكونوا مهندسي صفقات وأن يصبحوا أساتذة للتفاوض وعلاقات مع مستثمرين آخرين وأن يقبلوا حقيقة أن المال الحقيقي يتم في دفع الورق وليس ضرب المسامير.

عندما تنمو في حياتك المهنية للاستثمار العقاري ، سوف تحتاج دائمًا إلى محفظة ثابتة من أنواع مختلفة من المعاملات الجارية في نفس الوقت. يركز بعض المستثمرين على استراتيجية واحدة معينة ويجنون الكثير من المال. ومع ذلك ، فإنني أفضل الحصول على المعرفة لاتخاذ أي صفقة جاءت في طريقي وتحويلها إلى نقد.

لدي باستمرار دفق مستمر من الجملة ، وخيارات التأجير ، وإعادة التأهيل ، والبناء الجديد وأي شيء آخر يمكنني الحصول على يدي. كما ذكر سابقا؛ كل هذه الاستراتيجيات (وغيرها الكثير لم أذكرها في هذه المقالة) لها مكانها ويمكنها كسب المال. ومع ذلك ، بالنسبة للمستثمر الجديد ، تعيين القتلى لجعل الملايين من الدولارات التي وعد بها "المعلمون" ، والتركيز على صفقات الخيارات والبيع بالجملة.

الحقيقة هي، الحصول على النقد ليس من الضروري كسب المال في الاستثمار العقاريولكنه يجعل العملية أسهل. كلما تقدمت في مهنتك ، ستحتاج إلى إيجاد طريقة للحصول على بعض المال ، سواء كان ذلك من مقرضي الأموال الخاصة أو من البنوك. المعاملات هي أنظف ومع خبرة ثقتكم لإدارة الصفقة بشكل صحيح وسوف تزيد الأموال المعرضة للخطر.

ولكن في الوقت الحالي ، تحدث فوضى مع أقل قدر ممكن من المخاطر والحفاظ على الإيمان بأن هناك شيكًا في نهاية النفق. بالنسبة لي ، كان أول شيك حصلت عليه صغيرًا ، لكنه أعطاني الثقة لمواصلة العمل. كان من الجميل أن نرى الشيكات الأكبر لاتباع حذوها. أتعهد ، لم يكن من السهل الحصول عليها ، ولكن مع التدريب المناسب ، والعمل الجاد وقليل من الحظ ، يمكن بسهولة أن يكون اسمك على هذه الشيكات. دعني أريك كيف تصل إلى هناك.