العقارات

ماذا فعل وكلاء العقارات حقا هل بعد الآن؟

ماذا فعل وكلاء العقارات حقا هل بعد الآن؟

اليوم أريد أن أتناول المماس و ناقش العقارات - خاصة وكلاء العقارات. لديّ صديق عائلي جيد يتطلع إلى شراء منزلهم الأول ، ولم تكن تجربتهم سهلة. هذا لا يعني أن شراء العقارات في أي وقت مضى من السهل ، ولكن التعامل مع وكيل العقارات يجب أن يكون سهلا. هذا ما هم هناك من أجله!

بعد معاملات صديقي ، بدأت أفكر في تجربتي في مجال العقارات ، بالإضافة إلى المناقشات التي أجريتها مع الأصدقاء والعائلة. من دون شك ، تغيرت العقارات بشكل كبير خلال السنوات العشرين الماضية - حتى على مدى السنوات الخمس الماضية منذ كارثة الرهن العقاري. ويبدو أن كل محادثاتي تشير إلى نتيجة واحدة - ما الذي يفعله وكلاء العقارات فعلاً؟

قبل أن تقفز إلى استنتاجات - أنا لا أدافع عن تخطي وكيل. ما زالوا يجلبون بعض القيمة إلى كل من المشترين والبائعين. ما سأتحدث عنه هو ما يفترض أن يقوموا به ، وما يفعلونه في الواقع ، وما قيمة خدماتهم من حيث التكلفة.

دعونا كسرها.

ما من المفترض وكلاء العقارات القيام به

أول شيء يجب أن ننظر إليه هو ما يفترض أن يفعله وكلاء العقارات.

وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، ينبغي على وكيل المشتري:

  • تزويدك بمعلومات تفصيلية عن ظروف السوق الحالية
  • مساعدتك بالمعلومات المالية ، مثل كم المنزل الذي يمكنك تحمله
  • إرشادك خلال عملية شراء المنزل ، بما في ذلك الحصول على التمويل والمعلومات التي ستحتاج إلى توفيرها

وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، يمكن للوكيل المشتري أيضا:

  • مساعدتك على فهم: القيم العقارية والضرائب وتكاليف المرافق والخدمات والمرافق البلدية ، ومراسيم تقسيم المناطق المحلية
  • بحث عن بيوت تستخدم أدوات مثل MLS (خدمة قائمة متعددة)
  • اعرض لك المنازل الأفضل ملاءمة لاحتياجاتك
  • تسهيل التفاوض على شراء منزل

إذا كنت تبيع منزلًا ، فإليك ما من المفترض أن يفعله لك الوكيل العقاري:

  • توفير معلومات حديثة عن السوق لتحديد سعر معقول للسعر
  • تظهر لك شروط وأحكام العقارات المنافسة
  • تطوير خطة تسويقية يمكن أن تتضمن اقتراحات الإصلاح ، والمنازل المفتوحة ، والإعلانات ، إلخ.
  • توفير الأمن لمنزلك عندما يتم عرضه للغرباء
  • قم بالتفاوض على أفضل سعر لمنزلك
  • راقب عملية البيع وإعادة التفاوض حسب الحاجة وحل المشكلات قبل الإغلاق

الآن وبعد أن أصبح لدينا خط أساس جيد ، دعنا نلقي نظرة على ما يفعلونه حقًا.

لقد استبعدت الإنترنت معظم المعلومات الخاصة

كان من المعتاد أن يكون لدى وكلاء العقارات سلاح معلومات سري: النظام متعدد الأطراف. مع هذه الأداة الخاصة / المدفوعة ، يمكن لوكلاء العقارات سرد العقارات ، ورؤية تاريخ المعاملات ، والحصول على تحليل السوق. إذا كنت ، كمشتري أو بائع ، تريد هذه المعلومات ، كان عليك أن تدفع ثمنها - من حيث التعاقد مع وكيل عقاري ليمثلك للحصول على السلع.

ومع ذلك ، يوجد اليوم أكثر من 50 موقعًا إلكترونيًا للعقارات تعرض هذه المعلومات بشكل عام. تريد مقارنات السوق؟ تحقق من قسم بيعت مؤخرا من Zillow.com. هل هذه شركات حقا شركات؟ هناك صور لك للتحقق من كذلك!

أبعد من استخدام هذه المواقع الرئيسية للقيام بالبحث الخاص بك ، دعونا ننظر في كيف تبدو عملية الشراء في الواقع. إذا كنت ترغب في شراء منزل ، فستتصل عادة بالوكيل الذي سيطلب منك جميع المعايير التي تبحث عنها في المنزل. سيأخذ ذلك الوكيل تلك المعلومات ، وسيقوم بإجراء فحص تلقائي لك في نظام MLS. ثم ، كل يوم ، سوف تحصل على ملخص البريد الإلكتروني لجميع المنازل التي تأتي في السوق التي تطابق المعايير الخاصة بك.

على الرغم من أن هذه الأداة مفيدة ، إلا أنه يمكن العثور على المعلومات نفسها بشكل عام. في الواقع ، أنظر إلى هذا أكثر كوسيلة للخروج من وجود وكيل العقارات تظهر المنازل. في الواقع ، نادراً ما أسمع عن وكلاء العقارات الذين يأخذون العملاء إلى المنازل بعد الآن - يحدث ذلك فقط بيت الصيادين. بدلاً من ذلك ، ما يحدث عادة هو أن يقوم العملاء بإجراء أبحاثهم الخاصة ، ثم يقومون ببساطة بإخبار وكيلهم العقاري الذي يرغب في رؤيته.

هل تريد معلومات ضريبية؟ انها على الانترنت. تريد الحدائق المحلية والتقييمات المدرسية؟ انها على الانترنت. تريد أن تعرف عن الجريمة في منطقتك؟ انها على الانترنت. ماذا تعرف كيف الجيران؟ اشترك في Neighborhood.com واحصل على لمحة لنفسك.

لكنني أتقدم على نفسي. . . .

هل تحتاج حتى إلى وكيل عقارات لعرض منزل بعد الآن؟

وراء MLS ، العديد من العقارات تأتي الآن إلى السوق مع مواقعها الخاصة التي تحتوي على مئات من الصور من المنزل. حتى يذهب البعض إلى جانب تجميع جولات افتراضية من العقارات بحيث يمكنك الحصول على إحساس حقيقي بالأشياء.

ومع ذلك ، فإن خصائص العرض على الإنترنت لن تحل أبداً محل فحص الممتلكات الشخصية ، ولكن هناك منازل مفتوحة ، أو يمكنك ببساطة الذهاب إلى المنزل وإلقاء نظرة خاطفة على النوافذ!

الوقت الوحيد الذي تحتاجه فعليًا للاتصال بوكيل عقارات هو إذا كنت ترغب في الدخول إلى المنزل دون كسر! وعند هذه النقطة ، ربما تكون قد قمت بالفعل بإدراج العقار في القائمة القصيرة.

إذن لقد عثرت على الصفحة الرئيسية - إنها تساعدك على التفاوض ، أليس كذلك؟

في الماضي ، قمت بتقديم عروض لما يقرب من اثني عشر قطعة مختلفة من العقارات ، ولم أشعر أبداً أن وكيل عقارات تفاوض معي.

المحادثات عادة ما تذهب مثل هذا:

أنا: أفكر في وضع عرض.

وكيل: كم تريد أن تقدم؟

أنا: ما رأيك يجب أن تقدم؟

وكيل: حسنا ، البائع قد أدرجت في هذا ، والهيئات تبدو وكأنها يمكن أن تذهب لهذا الغرض.

أنا: حسنا ماذا تعتقد؟

وكيل: حسنًا ، اعرض ما يناسبك.

أنا: شكرا لكونك مفيدا للغايه.

هل ترى وجهة نظري هنا؟ لقد شاهدت ما يكفي مليون دولار الإدراج يظهر على برافو لفهم أنها لا تعمل عادة بهذه الطريقة. لم يسبق لي أن أبلغت أحد الوكلاء بأنهم يعتقدون أنهم يستطيعون الحصول علي "هذه الصفقة العظيمة" ، أو "يجب أن ندخل بهذا السعر". لقد وجدت أن وكلاء العقارات أصبحوا ببساطة مراسلين - فقط يفعلون ما يفعلون وقال من قبل موكليهم.

لكنهم يساعدون في التمويل ، أليس كذلك؟

كلا. كل وكيل عقاري لديه وسيط الرهن العقاري الذي يعملون معه. 90 ٪ من وكلاء العقارات ليس لديهم أدنى فكرة عما يتحدثون عنه عندما يتعلق الأمر بالرهون العقارية وخيارات التمويل. سوف يحولونك ببساطة إلى سمسار الرهن العقاري الذي يعرفونه.

لا أعرف ما هي الاتفاقيات التي تبدو عليها - لكن لدي حدس هناك شيء ما. على سبيل المثال ، في صفقة نظرت إليها مؤخرًا ، جعلني وكيل البائع يحصل على التأهيل المسبق مع سمسار الرهن العقاري الخاص بهم حتى يفكر في تقديم عرضنا لعملائهم. لقد شعرت بالسوء الشديد - وضعنا سمسار الرهن العقاري النائم على قائمته وطاردنا لعدة أشهر حتى تمكنا أخيرا من إزالة الرقم.

إذا كنت لا تعرف حجم المنزل الذي يمكنك تحمله ، فعليك التوجه إلى مواقع الويب مثل Bankrate.com ، واستخدام الآلات الحاسبة المجانية الخاصة بك. إذا كنت لا تزال غير متأكد ، فاتصل بمصرفك المفضل وشاهد ما يقول أنه يمكنك تحمله. لا تأخذ كلمة الوكيل العقاري الخاصة بك فقط.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك مقرضون للرهن العقاري عبر الإنترنت الآن سيساعدونك من دون أن تضعوا قدمكم في مكتب ما في أي مكان!

وكلاء العقارات هل مراقبة الصفقة

بعض من يفعلون ذلك. في الواقع ، هناك اتجاه جديد في لعبة المعاملات العقارية: منسقي المعاملات العقارية. بالنسبة للخاصيتين الأخيرتين اللتين عملت عليهما ، بمجرد التوقيع على العرض من قبل الطرفين (المشتري والبائع) ، يختفي وكلاء العقارات وتبدأ بالتعامل مع منسق المعاملات.

الشيء العظيم هو أن منسق المعاملات هو عادة الشخص الأكثر ذكاءً الذي ستتعامل معه في المعاملة - فهي منظمة وفعالة ، وتعرف بالضبط ما يحدث مع كل تفاصيل الصفقة وما يجب القيام به.

هناك احتمالات ، إذا اتصلت بوكيل العقارات الخاص بك للتحقق من حالة المعاملة ، فلن تتلقى مكالمة مرة أخرى حتى يتحقق الوكيل مع منسق المعاملات.

تبادل لإطلاق النار ، منسق المعاملات يقول أساسا وكيل العقارات عندما يتعين عليهم القيام بشيء ما في هذه المرحلة - فتح البيت يصل إلى مفتش أو المثمن ، أو الحصول على المشتري أو البائع لتوقيع ورقة. ليس لدى الوكيل العقاري عادة فكرة عن التفاصيل.

في حديثي مع والديّ ، كانا يخبراني أنه كان في السابق الوكيل الذي قام بكل الأعمال الورقية وتأكد من أن كل شيء كان مكتملاً من البداية إلى النهاية - وليس طرفًا ثالثًا.

لذا دعونا ننظر إلى قائمتنا

وكلاء المشترين:

  • تزويدك بمعلومات تفصيلية عن أوضاع السوق الحالية - Zillow.com و Realtor.com
  • مساعدتك في الحصول على المعلومات المالية ، مثل المبلغ الذي تستطيع دفعه - Bankrate.com
  • إرشادك خلال عملية شراء المنزل ، بما في ذلك الحصول على التمويل والمعلومات التي ستحتاج إلى تقديمها - منسق المعاملات

يمكن لوكلاء المشتري القيام بما يلي:

  • مساعدتك على فهم: القيم العقارية ، الضرائب ، تكاليف المرافق ، الخدمات والمرافق البلدية ، ومراسيم تقسيم المناطق المحلية - Zillow.com
  • بيوت البحث بالنسبة لك باستخدام أدوات مثل MLS (خدمة متعددة القائمة) - Realtor.com
  • اعرض لك المنازل الأفضل ملاءمة لاحتياجاتك
  • تسهيل التفاوض على شراء منزل

وكلاء البائع:

  • توفير معلومات محدثة عن السوق لتحديد سعر معقول للسعر - Zillow.com و Realtor.com
  • تظهر لك شروط وأحكام العقارات المنافسة - Realtor.com
  • تطوير خطة تسويقية يمكن أن تتضمن اقتراحات الإصلاح ، والمنازل المفتوحة ، والإعلانات ، إلخ.
  • توفير الأمن لمنزلك عندما يتم عرضه للغرباء - وهذا لا يحدث في كثير من الأحيان
  • قم بالتفاوض على أفضل سعر لمنزلك - انظر قصتي أعلاه
  • مراقبة عملية البيع وإعادة التفاوض حسب الحاجة وحل المشكلات قبل الإغلاق - منسق المعاملات

ما الذي يفعله الوكلاء العقاريون فعلاً؟

حسنًا ، إذا نظرت إلى قائمتنا ، يبدو أن وكلاء المشترين يعرضون لك المنازل ببساطة ويعطونك المستندات المناسبة للشراء. كما ناقشنا ، فإنها أيضا تظهر لك فقط المنازل التي تقول لهم - ليس هناك عمل حقيقي على جزء وكيل العقارات للقيام بذلك.

أما بالنسبة للحصول على الوثائق المناسبة - بعض الناس لا يزالون يبيعون منازلهم بأنفسهم. في الواقع ، إنه اتجاه يزداد شعبية. بما أن معظم مستندات بيع المنازل موحدة ، فيمكنك شراء أو بيع منزل بدون استخدام وكيل عقاري.

أما بالنسبة لبيع المنزل ، عادة ما يكون وكيل العقارات هو رجل التسويق. هذا هو. عند اختيار وكيل بائع ، تأكد من أنك تبحث عن أفضل شخص تسويقي يمكنك العثور عليه - من يهتم إذا كان يعرف ما هو قيمة منزلك ، فعليك القيام بذلك الجزء بنفسك.

هذا هو دائما مثيرة للجدل إلى وكلاء العقارات

عدة مرات في السنة ، وهذا المنصب يأتي في دوائر وكلاء العقارات ، ويضرب دائما الحبل.يشعر بعض الوكلاء بالسعادة حيال هذا المنصب (الأقلية) ، لأنهم يفهمون عميل اليوم الحديث ، والطريقة التي تتطور بها الأمور مع التكنولوجيا ، ويدركون أنهم بحاجة إلى زيادة لعبتهم لتوفير قيمة لهذه المعاملة.

للأسف ، احصل على وكلاء أكثر انزعاجًا قرأوا هذا واعتقدوا أنني شخص فظيع (أو غبي) لكتابته ، أو أنني تعاملت بشكل واضح مع عملاء "سيئين". ربما فعلت - في المخطط الكبير للولايات المتحدة ، لقد تعاملت مع وعمل مع أكثر من عشرة وكلاء في حياتي (المشتري ، البائع ، وكيل الطرف الآخر ، الخ).

ما أعتقد أنه يأتي في الحقيقة هو مبرر للقيمة. لنأخذ بيع منزلي - 1،000،000 دولار. هل حقق العميل بالفعل مبلغًا قدره 50000 دولار مقابل العمل الذي قام به (أو حقًا ، 25000 دولار بسبب الانشقاق مع وكيل المشترين)؟ هل قاموا بمزيد من العمل لي عندما بعت مسكني بمبلغ 200.000 دولار وربحت 10،000 دولار فقط؟

أنا لا أظن أن الناس يبيعون منازلهم بأنفسهم أو لا يستخدمون وكيل مشترين. أعتقد أنه بصفتك شخصًا يستخدم وكيلًا لطرفي المعاملة ، عليك تقييم القيمة التي تتلقاها والتأكد من أن التعويض يعكس ذلك. أنا أدرك تمامًا أن الوكيل لديه أتعاب متضمنة ، وخاصة وكيل البيع. هناك صور ، طائرات بدون طيار (اليوم) ، وقت ، ناهيك عن النفقات العامة للتراخيص ، والتأمين ، وتقسيم الرسوم مع وسيطهم ، الخ. كل ذلك يعني أن الوكلاء بحاجة إلى جلب قيمة أكثر من أي وقت مضى.

إذا أرادوا الحصول على عمولة ، فعليهم أن يفعلوا أكثر من إضافة عملائهم إلى نظام MLS ، وإرسال التحديثات التلقائية لهم ، والانتقال إلى العرض. أو إذا كانوا يبيعون عقارًا ، فهم بحاجة إلى التسويق ، وليس فقط إدخال البيانات في نظام MLS.

ما رأيك؟ هل وكلاء العقارات يستحقون عمولة 6٪؟ لم أكن أبداً قد تجاوزت 5٪ ، لكن حتى هذا يدفعني إلى ذلك. . . . نهاية تشدق.

أضف تعليقك