مال

لقد استثمرنا في دوبلكس. إليك ما تعلمناه حتى الآن

لقد استثمرنا في دوبلكس. إليك ما تعلمناه حتى الآن

إذا كنت تشتري جهازًا مزدوجًا وتعيش في جانب واحد ، فلديك منزل و الإيجار القادمة من الجانب الآخر للمساعدة في دفعها.

الاستثمار العقاري كما يقدم مزايا ضريبية. وماذا يمكن أن يكون أسهل من إدارة تأجير المجاور؟

ربما كنت قد سمعت الحجج لشراء دوبلكس بدلا من منزل أسرة واحدة. لكن هل هذه فكرة جيدة بالنسبة لك؟

يمكن.

في الآونة الأخيرة ، بعد أربع سنوات من الحرارة والرطوبة في فلوريدا ، انتقلت أنا وزوجتي إلى كولورادو لشراء دوبلكس في مدينة فلورنسا الصغيرة.

لقد عشنا هنا لفترة قصيرة فقط ، لذلك لا يمكنني تقديم دليل شامل لشراء جهاز الدوبلكس كمنزل. ولكن يمكن أن يحدث الكثير في غضون شهرين ، لذلك ربما يمكنك تعلم بعض الدروس من تجربتنا.

ربما يكفي أن تقرر ما إذا كنت مستعدًا لهذا النمط من الحياة والاستثمار ...

شراء على مسافة

كانت زوجتي مشغولة ، لذلك سافرت إلى كولورادو وحدها لمدة أربعة أيام للبحث عن منزلنا الجديد والاستثمار.

بمجرد عودتي إلى فلوريدا ، حاولنا شراء عقار متعدد الأطراف - وهو المفضل لدي في العقارات السبع التي رأيتها. لقد اكتشفنا بعض المشكلات وتمكنت الصفقة من الدخول ، لذا قدمنا ​​عرضًا على جهاز دوبلكس لقد كنت فيه لمدة 10 دقائق فقط.

لا يعد شراء عقار كنت تستخدمه إلا لبضع دقائق أمراً محفوفاً بالمخاطر كما يبدو ، طالما أنك تمتلك حالة طارئة من الفحص في العقد.

إذا كان المفتش قد وجد أي مشاكل كبيرة ، فقد نتمكن من التراجع. تم احتلال كلتا الوحدتين أيضًا ، لذا كان من الممكن أيضًا أن نتراجع بعد مراجعة عقود الإيجار ، إذا كان الإيجار أقل من المذكور في معلومات الإدراج.

العقارات تبيع بسرعة في كولورادو ، والأسعار ترتفع ، لكننا لم نفعل ذلك يملك لشراء شيء ما. لذلك عرضنا 119000 دولار ، أي أقل بنحو 8000 دولار من سعر الطلب.

البائع قال نعم.

في هذه الأثناء ، كانت زوجتي تسألني أسئلة لا أستطيع الإجابة عليها ، مثل ما إذا كانت غرف النوم مغطاة بالسجاد ، وما هو لون الجدران ، وحيث توجد الغسالة والمجفف.

لحسن الحظ ، أجاب المفتش على بعض هذه الأسئلة.

الأهم من ذلك ، حصل لديه خبرة في الهندسة الإنشائية. بنيت الدوبلكس في عام 1900 ، لكنه أكد لنا أن الشقوق في الجدران (ومعظمها لم أذكر) لم تكن خطيرة.

الدروس:

  1. لا تعلق كثيرا على الممتلكات.
  2. لديك بدائل في الاعتبار.
  3. حاول تقديم أقل من سعر الطلب.
  4. خذ وقتك في النظر في الممتلكات إذا كنت ترغب في ذلك.
  5. استئجار مفتش ذو خبرة في البناء أو الهندسة.

التفاوض على الصفقة

لم يكن للعارضين مشاكل وظيفية رئيسية.

بعد أن حصلنا على تقرير التفتيش ، طلبنا بعض الإصلاحات الطفيفة ، ووافق البائع. كما أكد لنا أن وحدة واحدة ستكون فارغة في الوقت الذي انتقلنا فيه.

أتاح لنا عقدنا إلغاء الصفقة إذا لم نجد تأمينًا مقبولًا. وبالمقابل ، كان ذلك يعني أي شيء تقريباً - من السعر وحتى ما يمكن تغطيته أو استبعاده (مثل الزلازل أو الفيضانات).

وقالت لغة العقد أنه يمكننا إلغاء العقد "على أساس أي شرط غير مرض من التأمين على الممتلكات ، في تقدير المشتري الذاتي الوحيدبالطبع ، هناك موعد نهائي ، كما هو الحال مع جميع الحالات الطارئة.

سألنا وكيل التأمين الأسئلة التي نقلناها إلى وكيلنا العقاري ، الذي نقلها إلى وكيل البيع ، الذي نقلها إلى البائع ، الذي أجاب وكيله ، الذي اتصل بعد ذلك بوكيلنا ، الذي اتصل بنا ، واتصلنا بوكيل التأمين لدينا ، الذي كان عندئذٍ لديه سؤال آخر.

كانت العملية مملة وبطيئة. وكان التأمين باهظ الثمن ، الذي اكتشفناه في ذلك اليوم بعد الموعد النهائي للطوارئ لدينا التأمين.

لحسن الحظ ، بعد استجواب وكيل التأمين لدينا ، وجدنا أنه يمكننا خفض التكلفة بشكل كبير عن طريق رفع المبلغ المقتطع ، ودفع سنة مقدما والحصول على التأمين على السيارات من خلال نفس الشركة.

ذكرت معلومات الإدراج أن الوحدات كانت مستأجرة بسعر 650 دولار في الشهر ، لكنني تذكرت فجأة المستأجر على جانب واحد يقول لي أنها دفعت 600 دولار.

حصلنا على نسخ من عقود الإيجار المرسلة إلينا ، والإيجار كان 650 دولارًا ، ولكن تم خصم 50 دولارًا إذا احتفظت بالمكان الذي يبدو جيدًا للعروض أثناء بيعه.

الدروس:

  1. عمليات التفتيش هي فرصة لإعادة التفاوض أو الخروج من صفقة.
  2. مشاهدة المواعيد النهائية في العقد.
  3. اطلب من وكيل التأمين الخاص بك كيف يمكنك خفض قسطك السنوي.
  4. اسأل المستأجرين الأسئلة عندما ترى مكانًا.
  5. اسأل دائمًا عن نسخ اتفاقية الإيجار والعقود الأخرى

إغلاق الصفقة

بمجرد أن تم تجاوزنا مواعيدنا النهائية ، قمنا بإدراج منزلنا في فلوريدا للبيع.

بيعت في اليوم التالي لأكثر من سعر الطلب - الأوقات المجنونة تعود إلى فلوريدا! أغلقنا المزاد بعد 16 يومًا ، بعد بضعة أيام من الإغلاق على الدوبلكس.

في هذه الأثناء ، اكتشفنا أن المستأجر في الوحدة التي كنا نخطط لاحتلالها ما زال موجودًا.

تفكّرنا في إمكانية التشرّد بعد الإغلاق في فلوريدا ، وقررنا أننا بحاجة إلى مزيد من المعلومات. مرت رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات الهاتفية عبر المتاهة النموذجية من وكلاء العقارات ولم نتمكن من الحصول على صورة واضحة عن الوضع.

وجدت زوجتي الحل.

لقد حددت رقم الهاتف الشخصي للبائع في عقد إيجار ، وقد اتصلنا به مباشرة. تم نقل المستأجر في وحدة "لدينا" إلى حد ما خارج وإخلاء أربعة أيام قبل وصولنا.

لا يحب وكلاء العقارات أن يتم تجاوزهم ، وبعض البائعين يفضلون عدم التحدث إلى المشترين على الإطلاق ، ولكن في هذه الحالة كان أحد أفضل قراراتنا. كان البائع مفيدا للغاية - حتى أنه جاء بعد أن استقرنا للرد على أي أسئلة كان لدينا.

لقد ذكرنا أنه يمكننا الإغلاق قبل الموعد المحدد ، لكننا لم نسمع من شركة العنوان. في وقت ما اتصلت بهم وقالوا: "نعم ، لقد رفعنا من مستوى إغلاق الأوراق وستكون هناك أوراق في غضون يومين".

شكراً على إخبارنا - من الواضح أنه لم يكن من المهم لنا أن نعرف متى كان الإغلاق! نحن سرعان ما سلكي المال لذلك سيكون هناك في الوقت المناسب. لم أقابل أبدًا شركة عنوان أحبها.

الدروس:

  1. يمكن أن يساعد على التحدث إلى البائع مباشرة إن أمكن.
  2. تابع كل شيء - قد لا يتم إعلامك بالتغييرات المهمة.

كيفية كسب المال مع منزلك

أغلقت في وقت مبكر من الشهر.

بما أن الإيجار مدفوع مقدمًا ، فقد تمت إضافتنا عند الإغلاق مع الإيجار الذي تم تحصيله بالفعل. إذا كنت مغرماً بالمال من أجل إغلاق التكاليف ، يمكن أن يساعد ذلك كثيرًا. في الأساس ، كنا نجني المال قبل أن نتحرك.

وكان هذا هو الخبر السار.

بعد خمسة أيام من وصولنا إلى منزلنا الجديد (مع كل ما امتلكناه وقطتين في شاحنتنا الصغيرة) ، أعلن المستأجرون في الجانب الآخر أنهم يغادرون في غضون أسبوع - وكان أحد الكلاب الثلاثة قد مزق حفرة في السجادة.

لحسن الحظ ، كان المالك السابق قد قام بتحصيل مبلغ 500 دولار كتأمين مقابل أضرار الحيوانات الأليفة.

كانت الأخبار السيئة والخبر السار. لم يكن من المثير للإعجاب لدينا لإعداد الجانب الآخر للمستأجرين الجدد في حين لا يزال يستقر في ورسم جانبنا. من ناحية أخرى ، قد نجد على الأرجح مستأجرين أفضل وقد نبدأ من جديد بقواعدنا الخاصة.

قررنا استخدام خدمة مواضع للعثور على مستأجر.

بالنسبة إلى 75٪ من إيجار الشهر الأول ، التقطوا صوراً ، وأعلنوا في عدة أماكن ، وتلقوا طلبات ، وقاموا بفحص الائتمان والخلفية ، وقدموا توصية.

لذلك كان لدينا تلك التكلفة غير المتوقعة ، بضعة آلاف من الدولارات في الإصلاحات ، والرسم وغيرها من التحضير ، و بعض الوقت الشاغرة بعد وقت قصير من الانتقال.

ولكن لدينا الآن مستأجرين جدد ، و 50 دولارًا إضافيًا شهريًا أكثر من المتوقع. نأمل أن يبقوا لسنوات.

الدروس:

  1. أغلق الشراء في وقت مبكر من الشهر لجمع الإيجار المدفوع مسبقًا عند الإغلاق.
  2. توقع نفقات إعداد التأجير وفقدان الدخل من الوظائف الشاغرة.
  3. تأكد من جمع وديعة أكبر أو إضافية إذا سمحت بالحيوانات الأليفة.
  4. اطلب من شركة إدارة أن تجد المستأجرين إذا كنت غير متأكد من كيفية المتابعة.

تمويل دوبلكس

لقد كنا محظوظين بما يكفي لأن نكون قادرين على الدفع نقدًا للطباعة على الوجهين ، ولكن يمكنك أيضًا تمويلها.

يشرح موقع Bankrate.com أن هناك بعض المزايا الخاصة لتمويل الدوبلكس عندما تعيش فيه.

على سبيل المثال ، على عكس المستثمرين غير المقيمين ، يمكنك الحصول على قرض إدارة الإسكان الاتحادية أو إدارة المحاربين القدامى.

وعلى الرغم من أنه منزلك ، يمكنك أحيانًا استخدام الدخل من الجانب الآخر لمساعدتك في التأهل للحصول على القرض.

ولكن تأكد من أن الأرقام لا تزال منطقية بمجرد إضافة تلك المدفوعات القرض.

على سبيل المثال ، إذا كانت الوحدات متشابهة في الحجم ، خصص نصف قيمة كل دفعة للرهن العقاري إلى وحدة الاستثمار ، إلى جانب نصف النفقات العامة وجميع النفقات الخاصة بهذا الجانب.

يجب أن تهدف إلى الحصول على بعض التدفق النقدي الإيجابي (على تلك الوحدة) على الأقل بعد كل هذه التكاليف.

مزايا ضريبية من امتلاك دوبلكس

قد تضطر إلى القراءة على المزايا الضريبية من امتلاك والمعيشة في دوبلكس.

ولكن في الأساس ، أي شيء تنفقه على وحدة الإيجار هو عبارة عن حساب يقلل من الدخل الذي تبلغه والضرائب التي تدفعها. ويشمل ذلك الإعلان والطلاء والزهور في الفناء الأمامي - أي شيء يساعدك في الحفاظ على المكان المستأجر.

يتم تقسيم النفقات الخاصة بالملكية بالكامل في المنتصف.

على سبيل المثال ، نصف فواتير الضرائب والتأمين هي نفقات الإيجار. لكن تحدث إلى محاسب إذا كان لديك خاصية فريدة ، مثل إذا كان أحد الطرفين أكبر من الآخر.

ستحصل أيضًا على مزايا أخرى لتقليل فاتورتك الضريبية ، مثل المطالبة بالإهلاك كمصروف. ولا يزال بإمكانك التأهل لاستبعاد ضريبة الأرباح الرأسمالية على نصف العقار عند البيع ، حيث أنك تعيش فيه.

عيوب دوبلكس

تتمثل عيوب امتلاك جهاز الدوبلكس في ما تخمنه.

فيما يلي قائمة قصيرة بالمشاكل المحتملة التي قد تواجهها:

  1. المستأجرون الذين لا يدفعون في الوقت المحدد: كن مستعدًا لبدء عمليات الإخلاء بسرعة.
  2. الحيوانات الأليفة الأضرار التي لحقت ممتلكاتك: قد نحد من عدد الحيوانات الأليفة.
  3. المسؤولية المحتملة عن الحوادث على الممتلكات: الحصول على التأمين.
  4. مفاجآت باهظة الثمن مثل الأفران المكسورة: عمرنا 30 سنة ، عبرت الأصابع.
  5. الكثير من أعمال الصيانة: لن يكون ذلك طوال الوقت ، ولكن ربما عندما تتوقعه على الأقل.

بالنسبة لي ، فإن العيب الأكبر هو الضغط على القرارات الثابتة.

هل أقوم بإصلاح الدش بنفسي أو أدفع خمسة أضعاف ما هو مناسب للمحترف؟

هل أسمح للمستأجرين بالحصول على حديقة؟

هل أطلب الإيجار في الوقت المحدد ، حتى لو كان ذلك يعني أن المستأجر لن يكون لديه المال لطب طفلك؟ (هذا واحد جاء في الواقع على إيجار سابق تملكه).

هذه المشاكل ليست فريدة من نوعها للطباعة على الوجهين. يأتون مع أي تأجير العقارات السكنية.

مزايا دوبلكس خاصة

كاستثمار ، والعقارات الإيجار لديها مزايا واضحة.

على سبيل المثال ، عادة ما ترتفع الإيجارات بمرور الوقت ، ولكن دفع الرهن العقاري الخاص بك يبقى كما هو (بافتراض أنك حصلت على سعر ثابت) ، لذلك يرتفع دخلك. لكن بعض المزايا خاصة بالمدفوعات التي يشغلها المالك.

فمثلا، توفر وحدة الطباعة على الوجهين فرصة لاستثمار أقل في منزلك. لدينا دوبلكس يحتوي على وحدتين 1،100 قدم مربع ودفعنا 119000 $ ، في حين أن المنازل الصغيرة في نفس الشارع تكلف نفسها تقريبا.

لقد انتهى الأمر وضع 3000 دولار في إصلاح المكان. إلى جانب التكلفة التي تكبدناها من 1000 دولار أمريكي ، أنفقنا 123 ألف دولار - 61.500 دولارًا على منزلنا و 61.500 دولارًا للتأجير ، أقل بكثير من المبلغ الذي دفعناه لمنزل عائلة واحدة لأي غرض.

لا نحب أن نكون ملاكًا ، خاصة بعد أسابيع من العمل في إعداد المكان. أنا لا أحب حتى العقارات. ولكن في أي مكان آخر يمكننا الحصول على العائد المتوقع 7 ٪؟

وهذا ليس حتى القصة كلها.

إذا كنا قد اشترينا منزلًا لعائلة واحدة لأنفسنا (خطة النسخ الاحتياطي للعودة إلى كولورادو) ، فقد انتقلنا أبعد من وسط المدينة للعثور على شيء أرخص. ما زلنا دفعنا أكثر من 90000 دولار ، بدلاً من $ 61،500.

الآن علينا أن نستثمر مبلغ الـ30.000 دولار الذي تم توفيره.

لقد دفعنا النقود ، لكن الميزة موجودة إذا قمت بالاقتراض أيضًا. من خلال استثمار أقل في مساحة المعيشة الخاصة بك ، يمكنك توفير الآلاف في الفائدة على مر السنين.

هناك ميزة أخرى لشراء جهاز دوبلكس كمنزل تعيش فيه بجوار المستأجرين ، بحيث يمكنك متابعة ما يحدث لاستثمارك.

كونك في الموقع ، يمكنك التعامل بسهولة مع المشاكل الصغيرة قبل أن تصبح كبيرة.

وفحص الإيجار لا يبعد سوى خطوات قليلة.

ستيف غيلمان هو مؤلف كتاب "101 طريقة غريبة لكسب المال" ومبدع EveryWayToMakeMoney.com. لقد كان رجلا ريبو ، كارفر عصا المشي ، مقيم محرك البحث ، زعنفة المنزل ، سائق الترام ، خادم العملية ، المحكم الصوري ، وحارس الروليت ، ولكن بأكثر من 100 طريقة قام بها بأموال ، والكتابة هي المفضلة لديه (حتى الآن).

أضف تعليقك