أنا جعلت $ 16،000 معفاة من الضرائب التقليب على الشقة ، وذلك بفضل هذه الثغرة IRS ...

قمت أنا وزوجتي مؤخراً ببيع مبلغ 16،000 دولار أمريكي لبيع مسكننا ، ولن ندفع الضرائب على سنت واحد.

في العام القادم ، قد نبيع منزلنا الحالي لتحقيق ربح ، ولن ندفع مرة أخرى أي ضريبة على أرباح رأس المال. كيف يمكننا فعل ذلك؟

تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية باستبعاد مكاسب تصل إلى 250 ألف دولار (500000 $ إذا كنت متزوجًا وملفًا) على بيع منزلك الأساسي من الدخل الخاضع للضريبة إذا كنت قد عشت فيه لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية. عشنا في الشقة لمدة 26 شهرا ، لذلك نحن مؤهلون.

تشرح مصلحة الضرائب ما يلي:

“يمكن أن تقع 24 شهرا من الإقامة في أي مكان خلال فترة 5 سنوات. لا يجب أن تكون كتلة واحدة من الوقت. كل ما تحتاجه هو ما مجموعه 24 شهرا (730 يوما) من الإقامة خلال فترة 5 سنوات.

يصبح الأمر أكثر تعقيدا إذا قمت بتأجير المنزل خلال ذلك الوقت (يمكنك "استعادة" أي انخفاض في القيمة المطالب بها ودفع الضرائب على هذا الجزء).

لكن إليك الإصدار القصير: إذا كنت تعيش في منزلك لمدة عامين على الأقل وقمت ببيعه ، فإن ربحك بأكمله معفي من الضرائب.

سوف نعود إلى ذلك في لحظة ، لكن دعنا ننظر أولاً إلى سؤال مهم ...

بيتك للاستثمار؟

إن المنزل ليس استثمارا ، لأنه لا يدر دخلا أو مكاسب رأسمالية يمكن إنفاقها ، كما يقول روبرت كيوساكي في ريتش داد ، بور داد.

يولد منزلك نفقات ، وإذا بيعتها بعد ارتفاع قيمتها ، فربما ستشتري منزلاً آخر يكلف الكثير أو أكثر. على المدى الطويل ، لا ترتفع قيم المنازل بشكل أسرع من التضخم.

ومع ذلك ، هناك بعض الطرق لتحويل المنزل إلى استثمار. على سبيل المثال ، يمكنك استئجار غرف في منزلك ، وهي الطريقة التي دفعت بها أول قرض عقاري.

أيضا هناك "جني المال الاستثمارات و حفظ المال تشير جينيفر آبيل إلى "ماينستريت دوت كوم" ، قد لا يولد البيت دخلاً ، ولكن إذا اشتريت بشكل صحيح ، فستوفر المزيد من المال على مدار السنوات بدلاً من استئجاره.

لذا منزلك يستطيع كن استثمارًا ، وسنضيف طريقة أخرى لجعله في واحد ...

فليب خطة منزلك

رأس المال بيع المنزل مكاسب استبعاد يجعل من الممكن لشراء المثبت العلوي ، والعيش فيه أثناء إجراء الإصلاحات والتحسينات و بيعها لتحقيق ربح دون دفع فلس واحد في الضرائب.

نظريا ، يمكنك القيام بذلك كل سنتين.

من الناحية الواقعية ، يستغرق الأمر وقتًا لبيع منزل ، ويتعين عليك الانتظار عامين من تاريخ البيع للمطالبة باستبعادك التالي. بالإضافة إلى ذلك ، قد لا تحصل على جميع أفراد العائلة على متن الطائرة لخطة الانتقال كل عامين.

ولكن يمكنك على الأقل القيام بذلك عدة مرات كوسيلة لتعزيز مدخرات التقاعد أو دفع الإجازات الكبيرة.

المفتاح هو فهم كيفية قلب المثبت العلوي. لديك مزايا كبيرة عند التقليب في منزلك ، لأنه لا يوجد اندفاع.

نظرًا لأنك تعيش في وجهك ، فأنت لا تتحمل تكاليف الإمساك بالأرباح ، وإلا ستضطر لدفع فواتير الإسكان في مكان ما. ولكن لا يزال عليك أن تحسب بشكل صحيح لجعل الربح الخاص بك.

جعل الحسابات

ننسى التقدير.

إذا كانت أسعار المنازل ترتفع ، لكن هذا يعني أن تدفع أكثر مقابل المنزل التالي الذي تعيش فيه ، لذا فهذا ليس في الواقع المكان الذي تحقق فيه ربحًا.

قم بتقدير مكسبك استنادًا إلى الزيادة في القيمة من الإصلاحات والتحسينات المخطط لها. لحساب ذلك عند النظر إلى منزل محتمل ، ابدأ بالنهاية.

قم بعمل قائمة بما يجب القيام به وتحديد السعر الذي يجب أن يبيعه المنزل عند الانتهاء. استخدم أدوات "المباعة حديثًا" على مواقع الويب مثل Trulia للعثور على منازل قريبة للمقارنة. غالبًا ما يكون لدى مواقع تقييم الممتلكات في المقاطعة معلومات متاحة للجمهور.

إذا كنت لا تزال غير متأكد من القيم ، اطلب المساعدة من وكيل عقاري جيد ، ولكن تأكد من أنه قد عمل في هذا الجزء من المدينة.

بمجرد أن يكون لديك سعر البيع المتوقع (استنادًا إلى قيم اليوم) ، قم بتقدير تكاليف التجديد للممتلكات ، بما في ذلك تحمل تكاليف إذا كنت لا تستطيع التحرك على الفور.

ثم تقدير تكاليف الشراء والبيع. بالنسبة للأخيرة ، قد تستخدم فقط 10٪ من سعر البيع ، والذي يجب أن يكون كافياً لتغطية تكاليف الإغلاق واللجنة العقارية.

أخيرا ، حدد مستوى الربح الذي يجعله يستحق العناء.

بمجرد الحصول على هذه الأرقام ، يمكنك بناء عرضك على الصيغة التالية:

(سعر البيع المتوقع) - (جميع التكاليف والربح) = (أكثر ما يمكنك دفعه للمنزل)

على سبيل المثال ، إذا كنت ترغب في كسب 20،000 دولار ، وترى أن المنزل الذي تم تجديده سيبيع بمبلغ 160 ألف دولار ، فقد يبدو الحساب كما يلي:

160،000 دولار - 20،000 دولار (الربح) - 16،000 دولار (تكاليف المعاملات) - 12،000 دولار (تكاليف التجديد) = $ 112،000

هذا هو أعلى سعر يمكنك دفعه ، لذا ابدأ بعرض أقل. إذا حصلت على المنزل ، فلديك عامين على الأقل لإكمال كل العمل ، وهو ما يقودنا إلى سؤال آخر ...

يجب عليك أن تفعل العمل نفسك؟

أنا لست كل ذلك مائلا ميكانيكيا ، ولكن في السنوات الأخيرة فعلت كل شيء من طلاء منازلنا في الداخل والخارج لاستبدال خطوط غسالة المياه داخل الجدار (وإصلاح الجدار بعد ذلك).

لكن هناك أشياء لن أحاولها بمفردي. على سبيل المثال ، سأحل محل المنافذ الكهربائية ، لكنني لن أضع خطوط كهربائية جديدة.

ليس عليك القيام به أي من العمل بنفسك. فقط تأكد من أن تقديرات الإصلاح والتحسين الخاصة بك تشمل استخدام المقاولين.

إذا لم تعمل الأرقام ، فيمكنك الابتعاد. هناك منازل أخرى للشراء.

ربما ستفعل الأفضل عن طريق القيام ببعض الأعمال بنفسك ودفع المهنيين للمهام الأخرى. تعلمت أن الرسم ليس صعبًا ، لذا فإن القيام بذلك بنفسك سيوفر لك الكثير من المال.

إذا كان المشروع يتطلب تصريحًا ، فأنا أرغب في دفع مقاول. كن حذرا وتحقق من المقاول قبل توقيع أي شيء.

نصيحة كبيرة: امشِ في المنزل مع مقاول قبل شرائه.

فعلت أنا وزوجتي هذا مع الشقة التي انقلبت (لم نكن نعيش فيها) ، وكان قادرا على إخبارنا عن كيفية توفير المال للقيام بأعمال الإصلاح الخاصة بنا. كما قدر ما سيكلفه العمل الذي قام به في نهاية المطاف بالنسبة لنا.

صنع المزيد من المال

فيما يلي طريقتان لتعزيز الأرباح عند التقليب في المنازل:

تحرك أكثر في كثير من الأحيان

إذا كنت ترغب في الحصول على أرباح معفاة من الضرائب ، فعليك أن تقترب من كل عامين قدر ما تستطيع.

فمثلا، قائمة بيتك للبيع بعد العيش فيه لمدة 21 إلى 22 شهرا. في الوقت الذي تغلق فيه البيع ، قد تكون مجرد الماضي شرط 24 شهرا.

تهدف لارتفاع التقدير

لا تجد عادة ربحًا في ارتفاع الأسعار ، نظرًا لارتفاع سعر المنزل التالي الذي تشتريه أيضًا.

لكن منازل في بعض المناطق نقدر بشكل أسرع من غيرها.

استخدام الموارد عبر الإنترنت مثل NeighborhoodScout لتحديد المناطق التي تقدر المنازل فيها أسرع ، وشراء واحدة من تلك الأحياء.

دورك: هل تفكر في تحويل بيوتك إلى استثمارات عن طريق التقليب بينها والتحرك كل بضع سنوات؟

الإفصاح: لدينا إدمان خطيرة من Taco Bell هنا. تساعدنا الروابط التابعة في هذه المشاركة في طلب إيقاف قائمة الدولار. شكرا لدعمك!

ستيف غيلمان هو مؤلف كتاب "101 طريقة غريبة لكسب المال" ومبدع EveryWayToMakeMoney.com. لقد كان رجلا ريبو ، كارفر عصا المشي ، مقيم محرك البحث ، زعنفة المنزل ، سائق الترام ، خادم العملية ، المحكم الصوري ، وحارس الروليت ، ولكن بأكثر من 100 طريقة قام بها بأموال ، والكتابة هي المفضلة لديه (حتى الآن).