كانت العقارات تقليديًا واحدة من أكثر السيارات المرغوبة استثمارًا لإمكانات الدخل السلبية ، والتقدير ، والتدفق النقدي الإيجابي ، وتخفيضات الضرائب.
ومع ذلك ، يُنظر أيضًا إلى الاستثمار العقاري باعتباره أحد أكثر الاستثمارات صعوبة في البدء بسبب المخاطر العالية والتكاليف العالية المطلوبة للبدء. أريد أن أكسر هذه الخرافة وأن أريكم الخطوات الدقيقة التي أتخذها لأصبح قطب عقارات بتكاليف منخفضة.
الشراء الأول
ستكون أول عملية شراء عقاري هي الأكثر صعوبة دائمًا. عندما أضع خطتي ، سترى أن كل حزم لاحقة تبدأ من الأول ، وكل عملية شراء لاحقة تصبح أسهل كلما تحسن تدفق النقد الخاص بك وقمت بتحسين أنظمتك. لكن الحصول على أول قطعة عقارية يمكن أن تكون صعبة. اقتراحي هو أن أبدأ مع منزل عائلة واحدة بأسعار متواضعة والعيش في ذلك بنفسك في حين تدفع بقوة الرهن العقاري.
على سبيل المثال ، يمكنك شراء غرفة نوم بثلاث غرف نوم وحمامين و 1،600 قدم مربع في منطقة مناسبة في مدينتك مقابل 100000 دولار (لا تضحك ، فهذا موجود في العديد من المناطق في المحافظة). أنت تستخدم مقرضًا مثل برنامج الرهن العقاري الجديد "بدون PMI" من بنك أوف أمريكا أو الحصول على رهن عقاري بدفعة مقدمة بنسبة 10٪ ، وسعر فائدة محترم بنسبة 4٪ وليس مؤشر مديري المشتريات. مع الضرائب والتأمين المدرجة ، سوف تكون مدينًا بـ 541 دولارًا في الشهر. الآن يبدأ المرح.
بمجرد الحصول على ملكية هذا المنزل والانتقال لجعله "المالك المحتلة" ، سوف تبدأ سداد الرهن العقاري الخاص بك قدر الإمكان. استخدام الشيكات استرداد الضرائب الخاصة بك ، والمكافآت ، والدخل الجانبية الزحام ، وما إلى ذلك للحصول على توازن الرهن العقاري إلى أدنى مستوى ممكن.
هدفك هو دفع الرهن العقاري لأسفل حتى تصل إلى قرض أقصى 70 ٪ من القيمة (LTV). هذا يعني أنه إذا تم تقييم المنزل بمبلغ 100.000 دولار ، فإنك ستدين بمبلغ 70.000 دولار فقط في المنزل ، مما يمنحك نسبة 70٪ من قيمة القرض. ما يعنيه هذا بالنسبة لك ، والأهم من ذلك بالنسبة للبنك الذي يقدم لك التمويل ، هو أنه يمكنك الآن التأهل للحصول على إعادة تمويل نقدي.
بمجرد وصولك إلى LTV بنسبة 70٪ ، يمكنك إعادة تمويل منزلك مرة أخرى إلى أصل LTV الأصلي بنسبة 90٪ و "صرف" حقوق ملكية منزلك مما يعني أنك ستنسحب من إعادة التمويل مع شيك بقيمة 20000 دولار. لن يتغير دفعتك الشهرية ، ومن المحتمل أن تكون أقل إذا تمكنت من الحصول على سعر فائدة أفضل.
الشراء الثاني والثالث
مع مبلغ 20000 دولار نقدًا لديك بعض الخيارات. إذا كنت لا تحب المنزل الذي تعيش فيه حاليًا ، فيمكنك تكرار الخطوة 1 والانتقال إلى منزل جديد وتأجير المنزل الذي تملكه بالفعل. أو يمكنك الاستمرار في العيش في المنزل الحالي الذي تملكه وشراء منزلين جديدين كإيجارات. للحصول على المسار السريع لكونك قطب عقارات ، دعنا نستكشف خيار البقاء في المنزل الحالي وشراء منزلين عائليين جديدين كإيجارات.
إذا نظرنا إلى شراء منازل مشابهة لمثالنا أعلاه ، فإن هذا المبلغ 20،000 دولار سيسمح لنا بشراء مسكن عائلي واحد لكل منهما دفع 541 دولارًا شهريًا. ومع ذلك ، والآن بعد أن يتم التعامل مع هذه المنازل كاستثمار ، يرتفع معدل الضريبة إلى 6 ٪ ، لذلك سوف تقفز دفعتك الشهرية إلى 600 دولار لكل منها.
جمال هذا النموذج هو أنه يمكنك الآن تأجير كل من هذه المنازل ، مع متوسط أسعار الإيجار في معظم المناطق بسعر 1100 دولار. هذا يمنحك تدفقًا نقديًا إيجابيًا قدره 500 دولار شهريًا لكل منزل. بالطبع سوف تحتاج إلى توفير جزء من هذا الدخل لبناء صندوق للطوارئ لكل منزل ، ولكن بعد توفير 5000 دولار لكل منزل في صندوق للطوارئ ، سيكون لديك 1000 دولار إضافي شهريًا في التدفق النقدي الإيجابي الذي يمكنك استخدامه بناء الدفعة الأولى للمنزل المقبل.
طريق المغول
يمكنك أن ترى أين يتجه هذا المسار. الآن بعد أن أصبح لديك منزلين ينتجان تدفقاً نقدياً إيجابياً ، عليك فقط الانتظار حتى تقوم ببناء ما يكفي من النقود لدفعك التالي. قم بشراء منزل رقم 4 ، قم بتوفير صندوق الطوارئ الأولي ، وسوف تزيد سريعا التدفق النقدي الإيجابي الشهري إلى 1500 دولار.
مع كل منزل إضافي تقوم بشرائه ، ستقلل من الوقت الذي تستغرقه لإنقاذ الدفعة المقدمة لمنزلك القادم. مع 10 منازل إيجار ، كل منها ينتج 500 $ من التدفق النقدي الإيجابي الشهري ، يمكنك توفير 10000 دولار كدفعة أولى كل شهرين ، مما يسمح لك بشراء 6 منازل جديدة بشكل معقول في السنة. في هذه المرحلة ، تكون السماء هي الحد الأقصى ، ولكن ستحتاج إلى التأكد من البدء في بناء فريقك لمساعدتك في إمبراطوريتك المتنامية.
بناء فريقك وتأمين مستقبلك
سوف تتطلب إدارة بيوت الاستئجار الخاصة بك من 3-5 أشخاص الكثير من الصبر والإحباط والعمل اليدوي والإجهاد. ومع ذلك ، يمكن القيام به إذا كنت على استعداد لوضع في الوقت والطاقة المطلوبة. ومع ذلك ، بمجرد حصولك على 5 منازل مستأجرة ، فإن مقدار الوقت اللازم لإدارة عقاراتك سيكون خارج نطاق ما تستطيعه بشكل فردي. في هذه المرحلة ، لتوسيع نطاق عملك ، ستحتاج إلى البدء في تجميع فريقك.
أول عضو منطقي لفريقك هو مدير الممتلكات. يمكنك استئجار هذا الشخص أو استئجار وكالة لإدارته لك. سيحصل معظم مديري العقارات على نسبة مئوية من إجمالي معدل الإيجار ، لذا ستحتاج إلى تضمين ذلك في أرقام التدفقات النقدية الشهرية. لكنهم يدفعون عمومًا لأنفسهم كمدير عقارات سيديرون تأجير العقارات الخاصة بك وتسويقها ، وجمع الإيجار ، والمكالمات الهاتفية الميدانية من المستأجرين ، والجدول الزمني للإصلاحات وحالات الطوارئ.
العضو الثاني في فريقك هو عامل بارع أو مقاول مرخص.سوف تتعطل جميع المنازل ، وبناءً على المستأجرين الذين تستضيفهم ، قد يكون هناك أضرار أكثر من ذلك. يمكن لمدمرك أو المقاول المرخص له التعامل مع جميع الإصلاحات وضمان حماية أصولك ورعايتها بشكل جيد حتى تتمكن من إنتاج الدخل لسنوات قادمة. بمجرد الوصول إلى مستوى معين في عملك ، ستحتاج أيضًا إلى التعاقد مع محامي ومحاسب لمساعدتك في إدارة أعمالك.
بدائل لمسار العقارات التقليدية
واحدة من أحدث الإضافات لامتلاك العقارات أو العقارات المؤجرة هي التمويل الجماعي والملكية المشتركة. الفرضية بسيطة - ماذا لو كان باستطاعتك استثمار 1000 دولار فقط أو 5000 دولار في عقار ، وأنت تجمع أموالك مع 10 أو 20 شخصًا للقيام بذلك؟ لقد تم القيام به على هذا النحو لسنوات في العالم الحقيقي ، ولكن الإنترنت جعل الأمور أسهل بكثير.
يطلق عليه اسم التمويل الجماعي العقاري ، ويعمل بشكل مشابه جدًا للإقراض بين الأقران. تجمع أموالك مع مستثمرين آخرين ، وشراء عقار ، والتمتع بالمزايا (الدخل والتقدير). هناك العديد من المنصات التي تفعل ذلك. المفضلة لدينا هي:
- RealtyShares:تقدم RealtyShares واحدة من أكبر مجموعة من العقارات على الإنترنت - من السكنية إلى التجارية ، وحتى بعض المباني ذات الاستخدام المختلط. فهم لا يفرضون رسوم المستثمرين ، بل يضعون هذا العبء على مالكي العقارات. يمكن للمستثمرين البدء في رؤية العودة بعد بضعة أسابيع فقط من تمويل المشروع.نحن شركاء مع Realtyshares ، وهم يقدمون لقراء College Investor a$100 مكافأة عند إجراء أول استثمار باستخدام الرمز الترويجيشريك100.
- FundRise: FundRise لديها مزيج من العقارات التجارية والسكنية على حد سواء. الحد الأدنى للاستثمار هو 1000 دولار. علاوة على ذلك ، فإن Fundrise مفتوحة لأي مستثمر بغض النظر عن صافي قيمته - وهو ما يميزها عن بقية الصناعة.
إذا كنت تبحث عن خيارات أخرى ، فإننا نقارن جميع منصات التمويل العقاري الرئيسية هنا: Top Crowdfunding Real Estate Companies.
خلاصة القول هي أن المستقبل مشرق للاستثمار العقاري. سيحتاج الناس دائمًا إلى مكان للعيش فيه وفي أي مكان هناك حاجة إليه ، هناك فرصة لرجال الأعمال المغامرين!
هل فكرت في الاستثمار العقاري؟
أضف تعليقك