كيفية إضافة العقارات إلى محفظة الاستثمار الخاصة بك

هذا هو وظيفة ضيف من قبل براندون تيرنر من BiggerPockets.com

هناك الكثير من الطرق للتقاعد الأثرياء.

الأسهم ، الصناديق المشتركة ، بناء الشركات ، والعديد من "المركبات الاستثمارية" الأخرى التي يمكنك اتخاذها لتحصل على الاسترخاء والتقاعد الأثرياء.

ومع ذلك ، في حين أن معظم المهنيين يدركون أن توفير جزء كبير من راتبك و استثمارها في سوق الأوراق المالية يمكن أن تساعدك على الوصول إلى هناك ، كثير منهم لا يفهمون كيفية إضافة العقارات إلى هذه المحفظة دون أن ينتهي بهم المطاف إلى مالك مؤجر ومشغول بمشاكل أكثر من الوقت.

ولهذا السبب ، أريد مشاركة أفكاري معك اليوم حول كيفية تحقيق ذلك إضافة الاستثمار العقاري في محفظتك لتسريع مدخراتك ، إضافة إلى صافي ثروتك ، والتقاعد مع محفظة استثمارية أكبر.

أساسيات الاستثمار العقاري

قبل الغوص بعمق في "تفاصيل" الاستثمار العقاري ، اسمح لي أن أعطيكم نبذة مختصرة عن كيفية كسب الناس للأموال في العقارات.

بالمعنى الأساسي ، فإن معظم المستثمرين يشترون عقارات تبحث عن أمرين:

• تدفق مالي - الدخل الإضافي المتبقي بعد دفع جميع النفقات ؛
• تقدير - الأسهم المبنية على ارتفاع قيمة العقارات و / أو يتم سداد القرض.

هناك من الواضح مصالح أخرى ، مثل الفوائد الضريبية ، تسعى بدائل للاستثمار في سوق الأوراق الماليةأو الاحتياجات الشخصية (مثل رعاية أحد الوالدين المسنين) ولكن الأساسي ، والتدفقات النقدية والتقدير هما المحركان وراء الاستثمار العقاري الجيد. يركز بعض المستثمرين بشكل أكبر على تحقيق أقصى تدفق نقدي ، بينما يهدف البعض الآخر بشكل أساسي إلى التقدير.

على الرغم من أن هذين المصطلحين لا يتعارضان دائمًا مع بعضهما البعض ، إلا أنك ستجد بشكل عام أن العقارات ذات تدفق نقدي أكثر تتمتع بفرصة أقل للتقييم نظرًا لأنها تقع في مواقع "إدارة أكثر" لا تزيد من قيمتها بالسرعة.

وبالتالي ، فإن نوع الاستثمار العقاري الذي تسعى إلى تحقيقه ، كمستثمر محتمل ، سيعتمد إلى حد كبير على استراتيجيتك وشخصيتك وجدولك الزمني.

شخصيا ، أنا أؤمن بالشراء على أساس سلاي على التدفقات النقدية ولكن شراء في المناطق التي يكون فيها التقدير ممكنًا.

لا أريد عقارًا أشعر بالقلق من إطلاق النار عليه للقيادة فقط - ولكن جعل عائد الاستثمار الثابت كل شهر مهم أيضًا بالنسبة لي.

في نهاية المطاف ، فإن نوع الاستثمار الذي تحصل عليه يرجع إليك - لكنني أوصي بشدة (على الأقل في البداية) بالتخطيط للتدفق النقدي وجعل التقدير "التثليج على الكعكة". وبهذه الطريقة ، فإنك تضمن استثمارًا مربحًا مع الحد الأدنى من المخاطر.

أنواع الاستثمارات العقارية:

أنا متأكد من أنك تعرف شخصًا يمتلك ، أو ربما تمتلك بالفعل ، تأجيرًا فرديًا للعائلة. عظيم! ومع ذلك ، لا تخلط بين فكرة امتلاك منزل عائلي واحد باعتباره اللاعب الوحيد في مجال الاستثمار العقاري. هناك في الواقع العديد من الطرق المختلفة التي يمكنك استخدامها للاستثمار في العقارات ، بدرجات متفاوتة من الصعوبة والمخاطر والمكافأة ومتطلبات الوقت.

وتذكر ، ويمكن شراء كل خيار هنا فقط كقائمة عادية ، أ بيع قصيرة أو حبس الرهن.

لنلق نظرة على عدد قليل من هؤلاء الآن:

منازل عائلية واحدة

كما ذكر أعلاه ، هذا هو النوع الأكثر شيوعًا من العقارات التي يعرفها معظم الأفراد. منازل عائلية واحدة لطيفة لأنها سهلة (ish) للشراء ، سهلة للبيع ، سهلة التمويل ، وسهلة الإيجار. هناك دائما حاجة للناس للعيش في مكان ما ، لذلك يمكن للمنازل العائلية الفردية توفير الأمن وفرص لائقة من أجل التقدير.

ومع ذلك ، لا توفر منازل الأسرة الواحدة دائمًا أكبر عائد على الاستثمار (التقدير مقابل التدفق النقدي) ، ويمكن تدميره بسهولة من قبل المستأجرين السيئين ، ومع ارتفاع المنافسة في سوق العقارات ، يمكن أن يكون من الصعب العثور على العقارات المناسبة معاييرك.

خصائص مولتيفميلي الصغيرة

وتشمل هذه الخصائص الدوبلكس ، أو الثلاثي ، أو 4-plexes وتوجد في كل مجتمع تقريبا في أمريكا - على الرغم من كثرة أكبر في بعض الأحياء مقابل الآخرين.

تتميز هذه الخصائص بأنها سهلة الشراء ، والتمويل ، والبيع مثل العقارات العائلية ولكن مع منافسة أقل (معظم المشترين في المنازل لا يبحثون عن هذا النوع) و "اقتصاد الحجم" الذي يأتي مع وجود أكثر من وحدة واحدة .

هذه الخصائص يمكن أن تكون "إدارة مكثفة" أكثر من المنازل العائلية الفردية ، ولكن إذا تم شراؤها بشكل صحيح ، يمكن أن توفر تدفق نقدي جيد وعائد ثابت على الاستثمار.

خصائص Multifamily كبيرة

هذه هي المجمعات السكنية الكبيرة التي تراها ، بدءا من 5 وحدات إلى مئات. يتم تمويل هذه العقارات باستخدام تقسيم مصرفي مختلف تماماً (تجاري بدلاً من الإقراض السكني) ويمكن أن تتطلب دفعات منخفضة إلى أسفل ، وأطوال قصيرة الأجل ، وأسعار فائدة أعلى.

تدار هذه العقارات بشكل عام من قبل مدير العقارات المحترف (أو مدير مباشر ، كما هو الحال في مجمع الشقق الخاص به المكون من 24 وحدة) ، وبالتالي توفير المزيد من الاستثمارات.

الاستثمارات التجارية

وامتدت العقارات التجارية من مراكز التسوق والمتاجر والمطاعم وأكثر من ذلك. مع تمويل مماثل لخصائص مولتيفميلي كبيرة ، 20-40٪ هي متطلبات الدفع الأساسية النموذجية ، ومرة ​​أخرى ، القسم التجاري هو الذي تريد التحدث معه في البنك.

تتمتع العقارات التجارية بفوائد عقود إيجار طويلة الأجل ، إلا أن الشواغر يمكن أن تتراوح في الغالب من شهور إلى سنوات.

الامتيازات الضريبية

عندما يرفض مالك العقارات دفع ضرائبه ، يمكن لبلدية الحكومة المحلية أن تضع رهنًا على العقار ، وتبيع هذا الامتياز إلى مستثمر ، ومن ثم يمكن للمستثمر أن يحصل على الفائدة على الأموال المستحقة. يمكن أن يكون هذا النظام حقاً طريقة "بدون مرحاض" للاستثمار العقاري ، ولكن تعلم كيفية العثور على النوع المناسب من الامتيازات الضريبية يمكن أن يكون فنًا بحد ذاته.

ملاحظات

طريقة أخرى للاستثمار دون "مالك" - يتم إنشاء مذكرة العقارات عندما يمول المقرض صفقة عقارية ويتلقى الفائدة من هذا القرض. يمكن إنشاء هذه الملاحظات أو شراؤها أو بيعها تمامًا مثل العقارات.

يمكن أن يكون هذا النوع من الاستثمار "سلبيًا" تقريبًا تمامًا ، ولكنه قد يتسبب في مخاطر تقصير المقترض عن سداد القرض ، مما يتطلب حجزًا مكلفًا.

يشبه بيع وشراء سندات الرهن العقاري إلى حد كبير الاستثمار في الإقراض بين الأقران مع الشركات يحب نادي الإقراض و تزدهر.

الرافعة المالية في الاستثمار العقاري

للاستفادة من أو عدم التأثير ، هذا هو السؤال.

الاستثمار العقاري يقدم ميزة فريدة من نوعها على معظم أنواع الاستثمار الأخرى - وهذا هو قوة النفوذ. بالتأكيد ، مع الأسهم يمكنك شراء الهامش وإضافة بعض النفوذ هناك ، ولكن العقارات فقط تسمح لك بالشراء مع انخفاض بنسبة 20٪ (10٪ مع بعض البرامج ، و 3.5٪ إذا كنت تخطط للعيش في العقار).

هذا يعني أنه لديك القدرة على الحصول على 100 ٪ من التقدير ولكن يجب دفع 20 ٪ فقط من قيمة العقار. ومع ذلك ، فهذا يعني أيضًا أن لديك القدرة على الخسارة بنسبة 100٪ من الانخفاض في القيمة إذا انخفضت الأسعار ، مما أدى إلى إلغاء دفعتك بالكامل.

لا يزال هناك جدل كبير في مجتمع التمويل الشخصي حول ما إذا كان استخدام الدين كرافعة ، مثل تخفيض 20٪ وتمويل ما تبقى من عقار استثماري ، فكرة جيدة أم لا. ينظر مؤيدو استخدام "الدين الذكي" إلى الحساب ، ويشيرون إلى أنه إذا استطعت الاقتراض ، دعنا نقول 5٪ ، ونجعل 15٪ - ستخرج إلى الأمام. بالإضافة إلى ذلك ، من خلال الاستفادة من أموالك وإيجاد صفقة مذهلة توفر تدفقًا نقديًا جيدًا - يمكن أن يكون عائد الاستثمار كبيرًا.

ومع ذلك ، فإن معارضي الديون والرافعة المالية ينظرون إلى المشكلة التي يعاني منها معظم المستهلكين ويشيرون إلى أن ديف رمزي مولع بالقول ، "إن 100٪ من حبس الرهن حصل في العام الماضي لأشخاص لديهم رهن عقاري".

إن اختيار استخدام أو عدم استخدام الرافعة المالية هو أمر شخصي تمامًا وقرار ما بينك وبين عائلتك ومركزك المالي الشخصي. سواء اخترت استخدام الديون أم لا ، فإنني أوصيك بأن تتعلم كل ما تستطيع عن طريق الاستثمار المقصود قبل أن تغرق أي نقود - بحيث تزيد فرصتك للنجاح والربح.

جعل خطتك

بمجرد اكتشافك لمجال الاستثمار العقاري الخاص بك وتحديد كيفية تخطيطك لصفقتك ، فإن خطوتك التالية هي وضع خطة. وكما أقول بشكل شائع ، فأنت لا تقود السيارة من كندا إلى بيرو وهي تعلم أنها جنوب فقط - فأنت تحتاج إلى خريطة طريق ، أو خطة. تبقيك الخريطة على الطريق الصحيح ، بعيدًا عن الطرق المسدودة ، وتساعدك على رؤية مكان التوقف التالي بسهولة.

عند اختيار الاستثمار في العقارات ، فإن وضع خطة له نفس الأهمية. أنت بحاجة إلى تحديد نوع الاستثمار العقاري الذي ترغب في متابعته (كما ذكرنا أعلاه) وكيف تخطط لتمويل هذا الاستثمار (كما هو مذكور أعلاه). التالي - من المهم أن تحدد في خطتك متطلباتك المالية لهذا الاستثمار. كذلك.

تُعرف الحسابات التي أحب استخدامها عند التحقيق في استثمار عقاري محتمل باسم "قاعدة 50٪". تنص قاعدة القاعدة على أنه بالنسبة لأي استثمار عقاري ، ستكون النفقات بشكل عام حوالي 50٪ من إجمالي الدخل ، لا بما في ذلك سداد الديون. وهذا يعني أنه إذا كان دخل 4-plex سيجلب دخلاً بقيمة 2000 دولار في الشهر ، يمكنك أن تفترض أن 1000 دولار شهريًا ستخرج في النفقات ، مما يترك لك 1000 دولار كالتدفق النقدي (إذا لم يتم أخذ رهن عقاري) أو دفع الرهن العقاري. إذا كان مبلغ سداد الدين الخاص بك 600 دولار شهريًا ، فيمكنك توقع 400 دولار شهريًا في التدفق النقدي في هذه المرحلة.

باستخدام هذه القاعدة الأساسية (وتذكر أنها مجرد قاعدة من الإبهام وليست الحقيقة الإنجيلية ، لذا تأكد من تشغيل الأرقام الدقيقة دائمًا على أي خاصية محددة تقوم بتحليلها) يمكنك معرفة عائد الاستثمار وتقرير خاصية جديرة بالمتابعة. في المثال أعلاه ، إذا كنت قد دفعت 20.000 دولارًا كدفعة مقدمة على تلك المنشأة التي كانت تقدم 400 دولار شهريًا في التدفق النقدي (4800 دولارًا سنويًا) ، فسوف أتطلع إلى عائد نقدي على الاستثمار بقيمة 24٪ من ذلك العقار لا يشمل أي مكسب مستقبلي من التقدير.

من خلال تحديد المعايير المالية الخاصة بك ، يمكنك فحص 90 ٪ من العروض العقارية التي ليست صفقات جيدة ، والتركيز فقط على تلك التي توفر لك نوع من عائدات الاستثمار التي تبحث عنها.

الإدارة الذاتية مقابل إدارة الممتلكات

أخيرًا ، ستحتاج إلى تحديد ما إذا كنت تريد إدارة ملكيتك بنفسك.

إذا كنت تبحث لشراء منزل عائلي واحد في وقت واحد ، ولديك قدر كبير من وقت الفراغ ، فليس من الصعب جدًا القيام بذلك. ومع ذلك ، إذا كنت تخطط لشراء عقارات متعددة وتنمية محفظة استثمارك - أو ببساطة ليس لديك الكثير من الوقت ، فتأكد من التخطيط الجيد لإدارة الممتلكات والميزانية وفقًا لذلك.

ضع في اعتبارك أن معظم العقارات التي قمت بشرائها كانت عبارة عن بنك repos ، والتي اشتريتها بعد أن فقد مالك العقار ممتلكاته إلى البنك.هذا يثبت أنه ليس من السهل دائمًا أن تكون مالكًا للعقار وأنه من السهل الوصول إلى عقلك. ما لم يكن لديك الصبر للتعامل مع مواقف المستأجرين الصعبة والمعرفة للتعامل مع هذه المواقف بشكل صحيح - سأوصي بشدة بالحصول على مدير عقارات مؤهل.

إذا كنت تخطط لإدارة نفسك ، تأكد من فحص المستأجرين بشكل صحيح ، مع الاعتراف بأنه من الأفضل الانتظار للمستأجر المناسب بدلاً من وضع مستأجر سيئ سيسبب لاحقاً مشاكل مالية ضخمة. لمزيد من المعلومات حول فحص المستأجر ، تأكد من الاطلاع على ثاني أطول مشاركة كتبتها ، "فحص المستأجر: الدليل النهائي".

أين أذهب من هنا

بغض النظر عن نوع الاستثمار العقاري الذي تخطط له ، أوصيك بدراسة كل ما تستطيع أن تكون مستثمراً جيداً قبل أن تسقط أي نقود فيه. الاستثمار العقاري ليس سلبيًا مثل السيارات الاستثمارية الأخرى ، ولكن العائدات يمكن أن تهب معظم الاستثمارات الأخرى من المياه عندما يتم بشكل صحيح وعندما يكون لديك خطة قوية وتستثمر في الذكاء. يمكن للتدفقات النقدية التي تتلقاها من عقاراتك أن تضيف الآلاف بسرعة إلى حساب التوفير الخاص بك دون الحاجة إلى العمل في وظيفة يومية له. يمكن أن يساعدك ذلك على التقاعد بشكل أسرع أو على الأقل التقاعد مع المزيد من الدخل والمزيد من الأصول والمزيد من الخبرة.

هناك العديد من الكتب ، والبودكاست ، والمنتديات ، والمدونات ، والنوادي العقارية ، وغيرها من مصادر التعليم الرائع ، ومعظمها مجاني. لقد أصبحت المعلومات ديمقراطية ، لذا استفد من الموارد الرائعة عبر الإنترنت. لست بحاجة إلى أن تصبح خبيرًا ، ولكن بمجرد اختيار مسار الاستثمار العقاري المحدد - على الأقل أصبحت معتادًا على ذلك المكان المحدد. حفر في ، طرح الأسئلة (كما هو الحال في أقسام التعليق أدناه المشاركات الملحمية مثل هذا واحد ... تلميح تلميح ...) والتعرف على بعض المستثمرين المحليين الذين يمكن أن تساعدك على الوصول من حيث كنت الآن إلى حيث تريد أن تكون.

التقاعد الخاص بك هو لك لجعله ما شئت. لا تخف من إضافة سيارة جديدة إلى محفظتك ، ونأمل أن تكون السبب في ذلك هو أن العقارات يجب أن تكون تلك السيارة.

اسمحوا لي أن أعرف في التعليقات أدناه إذا كنت تستثمر في أي العقارات - لماذا أو لماذا لا - وأية أسئلة أخرى أو تعليقات قد تكون لديكم.

براندون ترنر (G +) هو مستثمر عقاري نشط ومحرر كبير في BiggerPockets.com ، الشبكة الاجتماعية للاستثمار العقاري. يستمتع براندون بكتابة مشاركات طويلة ملحمية في مدونته ، مثل استعراضه لموقع Rocket Lawyer.com أو الكتاب الإلكتروني المجاني المعروف باسم "Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing".