ليس من المستغرب. هناك الكثير من التعويقات في سوق العقارات في الوقت الحالي.
كما أنه ليس من المستغرب شراء هذه المنازل بخصومات كبيرة.
في الواقع ، حبس الرهن ، في رأيي ، هي الشيء الأكثر سخونة في الاستثمار العقاري.
السوق مليئة بها ، والبنوك تحتجز الآلاف ، حتى لا تغمر السوق أكثر من ذلك. كما يعلم معظمكم ، فإن البنوك ليست في مجال العقارات. هم في الأعمال التجارية لإقراض المال.
عندما يحصل البنك على التعويق ، فهو من الأصول السامة على كتب البنوك. الآن ، أكثر من أي وقت آخر في التاريخ ، تقوم البنوك بإلقاء هذه الأصول السامة مقابل أجر ضئيل على الدولار.
قبل أن تغادر وظيفتك اليومية وتقرر أنك سوف تحصل على شراء وبيع أغراض التعويق ، تعرف هذا:
كلمة Foreclosure تعني عدة أشياء مختلفة ولها عدة مراحل مختلفة. اعتمادا على أي مرحلة من التعويق منزل سوف تعتمد على مقدار المخاطرة التي سوف تتخذ. دعونا ننظر إلى مراحل مختلفة من التعويق والإيجابيات والسلبيات لشراء في كل مرحلة.قبل أن تقرأ أكثر ، فهم أن كل ولاية تتعامل مع التعويقات بشكل مختلف. إن الجداول الزمنية والأمثلة التي أقدمها أدناه لن تكون بالضرورة المعيار الخاص بالمكان الذي تعيش فيه.
ما قبل التعويق
تُعرف المرحلة الأولى من عملية التعويق باسم Pre-Foreclosure. هذا يعني أن الشخص الذي يملك الرهن العقاري هو وراء دفعاتهم. اعتمادا على البنك ، قد تكون المدفوعات بين 3-12 شهرا وراء. نعم ، بعض البنوك لا تبدأ فترة ما قبل التعويق لمدة 12 شهرا!
في هذه المرحلة ، لا يزال المالك يعيش في المنزل. الفائدة والغرامات على القرض ، ولكن الشيء الوحيد الذي يحدث بالفعل هو انخفاض درجة الائتمان الخاصة بهم (بسرعة) وهم يحصلون على الكثير من الرسائل في البريد من البنك. لم يقرر البنك الذهاب إلى الرهن الكامل بعد ، حيث أنهم يحاولون عمل شيء ما مع صاحب المنزل ويخلصون أنفسهم من التكلفة الباهظة للغاية لعملية الرهن.
الإيجابية في الشراء في هذه المرحلة من عملية الرهن هي أن يكون لديك بائع متحمس. اعتمادا على وضعهم ، قد يكونون على استعداد لبيع منزلهم رخيصة جدا ، من أجل تجنب حبس الرهن وانقاذ ما في وسعهم من الائتمان الخاصة بهم.
السلبية هي أنهم قد لا يكون لديهم الكثير من الأسهم في المنزل ، وبالتالي قد لا يكون دافعهم عاملاً. لا يقوم المستثمر بأي شيء جيد لشراء منزل عندما يستحق ما يدين به البائع (أو كما هو الحال مع العديد من العقارات في هذا السوق ، لا يستحق المنزل ما يدين به البائع).
أنت تبحث عن الدافع ولكنك تجري عمليات شراء على الأسهم.
من دون التعمق أكثر في استراتيجية الاستثمار ، نعلم أنه في بعض الحالات قد يكون من المفيد أن يتم تسوية المدفوعات المتأخرة وشراء المنزل من خلال التمويل الإبداعي. لن نناقش ذلك في هذا المنشور ، ولكن نعلم أنه خيار قابل للتطبيق ، وسنناقشه في المشاركات المستقبلية.
البيع على المكشوف
المرحلة التالية في عملية التعويق هي عندما يمكنك شراء المنزل على بيع قصيرة. البيع على المكشوف هو عندما يكون البنك على استعداد لاتخاذ أقل للمنزل مما هو مستحق حاليا على الممتلكات. لا توجد فترة زمنية محددة عندما ينتقل المنزل من حالة ما قبل التعويق إلى أن يكون البنك على استعداد للقيام ببيع قصير عليه.
عندما قرر البنك أن الأمر سوف يستغرق بيعًا قصيرًا ، فقد توصل في النهاية إلى أن مالك المنزل الحالي لن يكون قادرًا على تسديد الدفعات المتأخرة والاستمرار في الرهن العقاري. والسبب الوحيد الذي يجعل البنك يقبل البيع على المكشوف هو التنازل عن العملية الطويلة والتكلفة المرتفعة على Foreclose على الرهن العقاري المتأخر.
هناك بعض الإيجابيات وعدد كبير من السلبيات لشراء في هذه المرحلة من التعويق. بعض المستثمرين يحبون الشراء في هذه المرحلة ، ولكن كما سترى أن هناك الكثير من العمل ، يستغرق وقتا طويلا للغاية ونادرا ما ينتج صفقة.
الإيجابيات لشراء منزل كبيع قصير هو هذا ، يمكنك الحصول على خصم حاد للغاية .... هذا هو حول هذا الموضوع!
السلبيات هي ما يلي: على صاحب المنزل الحالي التقدم بطلب للحصول على بيع قصير ، وإرسال الكثير من المعلومات المالية بشكل أساسي يقنع البنك بأنه لم يعد في وضع يسمح له بتسديد الرهن العقاري.
هذا يأخذ إلى الأبد!
بمجرد الموافقة على شراء منزل للبيع على المكشوف ، يجب على المالك الحالي الموافقة على السعر الخاص بك ومن ثم إرساله إلى البنك للموافقة عليه. هذه العملية تأخذ أيضا إلى الأبد (عدة أشهر). يمكن أن تستغرق عملية البيع على المكشوف فترة تتراوح من 6 إلى 9 أشهر بسهولة ، ولقد شاهدت حالات استغرقت خلالها أكثر من عام واحد.
ها هي الحقيقة المخيفة للمبيعات القصيرة، قد يكون إلى النهاية وأنت تعتقد أن الصفقة التي كنت تعمل عليها لعدة أشهر على وشك المرور و BOOM ، يرفض البنك ذلك. هناك أموال يجب القيام بها في البيع على المكشوف ، لكنها بالتأكيد ليست طريقة لإستثمار نشاطك الاستثماري.
الذهاب إلى المزاد
المرحلة الثالثة من عملية التعويق هي عندما يتم بيع العقار في خطوات مبنى المحكمة. هذا هو أخطر وقت للشراء ، ويجب على المستثمرين المخضرمين فقط محاولة الشراء في مزاد دار العدل!
في هذه المرحلة ، مر المصرف بجوانب قانونية من عملية التعويق ، والبيت يرتفع للمزاد. سيرسل البنك ممثلاً للمزايدة على الأقل ما هو مستحق على العقار ، ويمكن لأي شخص يرغب في الدفع فوق ذلك شراء المنزل.
إيجابيات هذا ، إذا كان هناك طن من الأسهم في المنزل ، قد يكون لديك طلقة في الحصول على صفقة جيدة. إليكم السلبيات. الفرد في كثير من الأحيان قد يكون لا يزال في المنزل في هذه المرحلة! حتى لو قمت بشرائه ، فقد يقومون بقمامه أثناء مغادرته. وبالتالي ، ليس لديك أي طريقة لحساب ما ستكون عليه إصلاحاتك في المنزل.
أيضا ، في هذه المرحلة ، لا يقوم البنك بالضرورة بإزالة جميع الامتيازات من الممتلكات. يمكنك شراء المنزل واكتشاف امتياز الميكانيك ، أو امتياز من المدينة أو غيرها من الامتيازات الأخرى التي ورثتها الآن.
أيضا ، كل ولاية لديها فترة الفداء لمالك المنزل السابق للحاق الرهن العقاري وجميع الرسوم ، بعد بيع المزاد.
الممنوحة ، وهذا أمر مستبعد جدا ، ولكن هذا شيء للنظر. أيضا ، في خطوات المحكمة ، مطلوب من المشتري أن يضع مبلغا كبيرا من المال كوديعة ، مع نافذة صغيرة جدا للتوصل إلى الرصيد المتبقي.
إذا لم تكن مشترًا للنقد ، فستجد صعوبة كبيرة في شراء هذه العقارات. مرة أخرى ، هناك أموال يجب القيام بها عن طريق شراء المنازل في مزاد دار العدل ، لكنه أمر خطير للغاية ، وهناك العديد من الأشياء التي قد تكتشفها بمجرد شراء العقار الذي يغير بشكل كامل النظرة المالية للصفقة.
إذا كانت عبارة "حذار من المشتري" مناسبة على الإطلاق ، فحينما تشتري في خطوات المحكمة!
REO ... Speedwagon؟ ليس تماما
المرحلة النهائية من عملية التعويق هي المفضلة لدي. هذه هي النقطة التي يصبح فيها المنزل "REO". وبمجرد أن يبدأ المزاد على خطوات المحكمة ولا يقدم أي شخص أكثر من عرض البنك ، تعود الملكية إلى البنك وتصبح REO أو "العقارات المملوكة" خاصية.
عند هذه النقطة ، كان البنك يتعامل مع هذه الموجودات السامة لفترة طويلة ، دون أي أموال قادمة ولن يخرج سوى المال! يجب أن نفهم تكاليف البنوك ، لفهم سبب دوافعهم للغاية لبيع هذه العقارات.
كما ذكرنا سابقًا ، كان لدى البنك هذا الأصل غير المتزن على كتبه لفترة طويلة. لقد أنفقوا الأموال على أتعاب المحاماة ، وحفظ الممتلكات ، والتأمين ، الخ. معظم البنوك الكبرى لديها الآلاف من هذه الأصول المتعثرة ، وتحتاجها من الكتب بشكل سيء.
الإيجابيات للشراء في هذه المرحلة كثيرة. أولا ، بمجرد أن يكون العقار هو REO ، عندما يبيع البنك العقار ، يجب عليه تقديم عنوان نظيف وإزالة جميع الامتيازات. وبالتالي ، لن يكون لديك أي مفاجآت بمجرد شراء المنزل.
أيضا ، لا أحد سيعيش في المنزل في هذه المرحلة. وقد رأى البنك أن المالكين السابقين قاموا بإخلاء العقار ، دون فرصة لاسترداد قرضهم. السلبيات للشراء في هذه المرحلة هي أن المالكين السابقين غالباً ما يغادرون المنزل في حالة سيئة. اعتمادًا على الطريقة التي تنظر بها ، قد لا يكون هذا سلبيًا على الإطلاق. أسوأ حالة في الممتلكات ، كان ذلك أفضل الخصم. عندما تصبح جيدًا في تقدير الإصلاحات ، فهذا ببساطة هو أحد العوامل التي ستدخل في عرضك.
قد يفاجئك ذلك ، ولكن كمستثمرين ، لا يهم المنزل سوى القليل عندما يتعلق الأمر بالحصول على شيك.
أنا لا أقول أن حالة الملكية لا تلعب أي دور عند اتخاذ قرار متابعة الاستثمار ، ولكن حالة المنزل ليست العامل الرئيسي.
وجهة نظري ، لا تبتعد عن المنازل التي تشبه رائحة القطط أو في حالة سيئة ، فهناك المال! لن يكون العديد من المنازل الحالية في السوق قابلة للتمويل من خلال بنك ، وذلك بسبب حالتهم. هذا فقط بمثابة مكافأة لك ، المستثمر!
حتى كتابة هذه السطور ، فان فاني ماي وفريدي ماد و FHA (إدارة الإسكان الفيدرالية) وحدهم ما يقرب من 250،000 منزل تكتنفها. كمستثمر ، فإن سوق الرهن هو بالتأكيد شيء يجب أن يكون الاهتمام أيضا.
في حين أن هناك مراحل مختلفة من حبس الرهن وكل مرحلة تنطوي على كمية مختلفة من المخاطر ، كل مرحلة تسمح أيضا الفرصة لخلق كمية هائلة من الثروة. في حين أن هناك العديد من السبل التي يجب التركيز عليها عند محاولة جني الأموال في العقارات ، في هذا السوق ، فإن القليل منها يقترب من قوة تسخير الأسهم من خلال تكتلات REO المصرفية المتعثرة.
التركيز على تعليمك وتعلم عملية الرهن ، ومن ثم تذهب كسب بعض المال!
تريد أن تعرف المزيد عن كيفية كسب المال مع العقارات؟
اشترك في رسالتنا الإخبارية المجانية حتى تحصل على المعلومات بمجرد ظهورها.
أضف تعليقك