7 القواعد التي تعلمتها بعد الذهاب للكسر في الاستثمار العقاري

ما يلي هو قصة واقعية قدمها زميل مدون.

إن إيجاد ثروة طويلة الأجل في الاستثمار العقاري هو حول فهم القواعد وعدم الانهيار.

امتلكت سبعة منازل في الوقت الذي كنت في الرابعة والعشرين من عمري. كنت كل شيء في حلم ثروات العقارات وقيادة بورش بوكستر. كنت أجذب ما يقرب من ستة أرقام في العام من الإيجارات ووظيفة بدوام كامل.

بعد عامين ، كنت حطم.

لهذا السبب يمكن أن أروي قصة جيف عن الدروس التي تعلمها من الاستثمار في العقارات. لقد تعلم بسرعة كبيرة أن بعض ثروات العقارات جيدة لدرجة يصعب معها تصديقها.

ما زلت أؤمن بإخلاص في قوة العقارات كمولد للثروة على المدى الطويل.

لم أقم ببناء إمبراطوريات العقارات الخاصة بي مرة أخرى إلى مجده السابق ، ولكنني خلقت مصدرًا ثابتًا للتدفق النقدي الذي سينمو بمرور الوقت.

إذا كنت قد حلمت بالبدء في الاستثمار العقاري ، الذي كان يحلم بجعل الملايين في العقارات ، فأنت بحاجة إلى تجنب الحيل والخرافات التي باعها الباعة الإعلاميون.

تحتاج إلى فهم القواعد العقارية السبعة التي ستخلق ثروة على المدى الطويل.

كيف بدأت في العقارات

لقد بدأت كوكيل عقاري تجاري خلال سنتي الثالثة في الكلية.

لطالما انجذبت إلى قصص ثروات العقارات من قبل المطورين مثل سام زيل ودونالد ترامب. أنا أحب فكرة أخذ قطعة من الأرض الخام أو مبنى وتحويلها إلى سجل النقدية.

كان بيع العقارات التجارية مجرد بداية. أردت أن أكون مطورًا ، مستثمرًا ، مالكًا.

سوق العقارات التجارية لم تنتعش بعد في عام 2002 لكن السوق السكنية كانت مزدهرة. لقد رأيت وعد التقدير السريع والمال السهل من خلال التمويل وقررت إجراء التبديل.

لقد بدأت شراء منازل عائلة واحدة مع 10 ٪ إلى أسفل على المال الذي أنقذته أثناء خدمتي في مشاة البحرية وعندما حصلت على أول وظيفة في مجال تمويل الشركات. ركزت على ... "الأحياء غير مكلفةحيث يمكنني شراء عقارات متدنية بنصف السعر الذي يتعين علي دفعه في الأجزاء الأكثر جمالًا في المدينة.

فكنت أحسب أنني ما زلت أستطيع الحصول على إيجارات سوق مناسبة في المنازل التي تكلف عشرة أو عشرون غرقاً أقل ، وبالتالي فإن العائدات ستكون أكبر.

هذا من شأنه أن ينتهي بي الخطأ الأول.

لكنني كنت جائعًا لذا قمت بتفكيك العقارات التي أعمل بها ، وأعدت إعادة التمويل على القيمة المحسنة ووضع المال في عقار آخر.

كنت سأكون غنيا

بلدي الإمبراطورية العقارية تبدأ لتنهار

في غضون ثلاث سنوات ، قمت ببناء ستة عقارات ، بالإضافة إلى منزلي الخاص. في وقت ما ، قدرت ممتلكاتي بأكثر بقليل من نصف مليون دولار وحوالي خُمسها في الأسهم.

ربما لم أكن غنيا ببعض التعاريف ، ولكن لم يكن سيئا بالنسبة لعمر 24 سنة خارج الكلية.

ثم بدأ كل شيء ينهار.

كانت عقاراتي الست المستأجرة تنتج تدفقًا نقديًا ثابتًا ، ولكن فقط لأنني كنت أعمل معظم العمل بنفسي. كنت طبيبي الخاص ، رسام ، ومدير الممتلكات. انت وجدت الفكرة.

إن سوق Des Moines صغير إلى حد ما ، ومن الصعب العثور على مدير عقارات للتعامل مع ممتلكات الأسرة الواحدة.

لقد وجدت عددًا قليلاً من الشركات ، ولكن جميعًا أرادت فرض رسوم عليها 15 ٪ على إجمالي إيرادات الإيجار. وهذا من شأنه أن يعني دفع جميع التدفقات النقدية تقريبا من العقارات ، حيث دفعت مدفوعات الرهن العقاري معظم الإيجارات.

كانت إدارة الممتلكات خارجاً لذلك كنت عالقاً في القيام بذلك بنفسي مع اللعب بدوام كامل ودروس ليلية للحصول على درجة الماجستير.

وكان الجانب السلبي لخصائص أقل تكلفة على الجانب الآخر من المسارات هو الصداع المستأجر المستمر ، والشكاوى من قبل مفتشي السكن في المدينة عندما تم إساءة استخدام العقارات ، والعمل المفقود يطرح المستأجر في المحكمة.

بدأت أهمل ممتلكاتي.

مثل مستثمر الأسهم في سوق هابطة ، تجنبت حتى التفكير في منزلي. عندما يخرج المستأجر أو يطرد ، قد يظل العقار شاغرا لمدة شهر قبل أن أقضي الأسبوع الضروري لإعادة تصميمه واستعادته في السوق.

تعني البيوت الفارغة أني كنت أدفع من الجيب لتغطية مدفوعات الرهن العقاري ، ولا يمكن أن يدوم.

لقد بدأت في الحصول على مدفوعات القروض ودمرت درجة الائتمان الخاصة بي. هذا يعني عدم إعادة التمويل أكثر وليس أكثر سهولة من البنك.

بعد أن أحترقت وخاب أملها بالكامل ، بدأت في بيع ممتلكات مهما أمكنني الحصول عليها.

كان عام 2006 ، وبدأ السوق في الانقطاع عن فقاعة العقارات ، لذلك كان يعني في بعض الأحيان بيع منزل لمجرد سداد الرهن العقاري.

أساطير الاستثمار العقاري تعلمت بالطريقة الصعبة

ما زلت أمتلك اثنين من العقارات المستأجرة ونؤمن بالقيمة طويلة الأجل للاستثمار العقاري. لسوء الحظ ، هناك الكثير من الأساطير هناك ، كثير من 3 صباحا. infomercials بيع الاستراتيجيات الساخنة للحصول على الثراء السريع.

أولا ، العقارات ليس استثمارًا سريع الثراء.

يتم إنشاء قصص حقيقية من ثروات العقارات على مدى عقود ، بل أجيال. كان والد دونالد ترامب بالفعل مطور عقارات ناجحًا وكان سام زيل يدير العقارات منذ أوائل الستينيات.

يبلغ متوسط ​​العائد السنوي على حقوق الملكية التجارية 12.6 ٪ وفقا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) على البيانات 40 عاما.

هذا العودة الصلبةولكن ليس شيئًا يجعلك مليونيرا بين عشية وضحاها.

الناس الوحيدون الثراء السريع على الاستثمار العقاري هم أولئك الذين يبيعون الاستراتيجيات للمستثمرين غير المرتابين.

من الأساطير الأخرى في الاستثمار العقاري أنه سجل النقدية ، فقط قرع الجرس وشاهد التدفق النقدي.

في الواقع ، فإن معظم عودتك هي في المزايا الضريبية وعلى المدى الطويل التقدير على العقارات. إذا كنت تستفيد من ممتلكاتك بالديون ، فإن غالبية الإيجارات الخاصة بك يتم استهلاكها من خلال مدفوعات الرهن العقاري وإدارة الممتلكات.

ربما تكون أكبر الأساطير أن العقارات هي مصدر للدخل السلبي.

قد تكون قادرًا على تعيين مدير عقارات ، وتحويل ملكياتك إلى دخل سلبي ، ولكن هذا غير وارد للعديد من المستثمرين الأفراد. لا يوجد ما يكفي من التدفق النقدي خلال السنوات الأولى من نمو إمبراطوريتك العقارية لتوفير إدارة احترافية.

7 قواعد للقيام الاستثمار العقاري (الطريق الصحيح)

لقد خلق عدد قليل من الاستثمارات الكثير من الثروة العائلية مثل العقارات ، ولكن من السهل أن تسقط للأساطير والخرافات. جني الأموال من خلال استئجار العقارات ، أعني أن إنشاء أصول حقيقية تجعلك ثرية على المدى الطويل يعني تجنب هذه الأساطير.

حكم العقارات رقم 1 - أول ما عليك القيام به هو معرفة كيفية العثور على القيمة العادلة للعقارات قبل شرائها. يمكن لأي استثمار أن يكون صفقة جيدة بالسعر المناسب ، ولكن ليس من السهل دائمًا تحديد سعر العقار.

• العثور على ما لا يقل عن خمسة منازل مماثلة التي بيعت في العام الماضي في نفس الحي. يمكنك عادةً العثور على ذلك من خلال مكتب المقيمين بالمقاطعة أو من خلال مواقع مثل Zillow.
• قسِّم سعر بيع المنازل المباعة بأقدامها المربعة ثم متوسط ​​العدد.
• اضرب هذا السعر المتوسط ​​للقدم المربع حسب المساحة المعيشية للممتلكات التي ترغب في شرائها مقابل تقدير القيمة العادلة لمقدار قيمتها.

حكم العقارات رقم 2 - تقدير مدى إدارة الممتلكات سوف تكلف إلى كل التفاصيل.

وهذا يعني حساب متوسط ​​إيجارات السوق في المنطقة ، مع اقتطاع الشغور وإدارة الممتلكات. حتى تحصل على فكرة جيدة عن التكاليف الأخرى مثل المرافق والصيانة ، كن متحفّظًا مع تقديراتك.

• قم بإعداد ثلاثة تقديرات لتدفقك النقدي لكل عقار. يجب أن يحسب أحد التقديرات جميع التكاليف في سيناريو الحالة الأسوأ ، وهو أعلى ما تعتقد أنه يمكن أن يكون على مدار سنة معينة.
• كن واقعيًا حول الوقت الذي تستطيع فيه إدارة ممتلكاتك الخاصة. النظر في بناء على الأقل بدوام جزئي مساعدة في الصيانة أو الإدارة.

حكم العقارات رقم 3 - اشترِ فقط العقارات ذات الجودة التي ستعيش فيها بشكل مريح. ستحصل على مستأجرين أفضل وستقل شغورهم. أنت لا تعرف أبدًا ، إذا لم تسر الأمور كما هو مخطط لها ، فقد ينتهي بك الحال إلى العيش في أحد إيجاراتك.

حكم العقارات رقم 4 - سوف يخبركم الـ 3 am.mommomercials سر ثروات العقارات هو وضع أكبر قدر ممكن من الديون وشراء أكبر عدد ممكن من المنازل في أسرع وقت ممكن.

تعمل هذه الإستراتيجية على تقديم عروض PowerPoint مثيرة ولكنها تؤدي فقط إلى الإرهاق والإفلاس.

حكم العقارات رقم 5 - خذها ببطء ، وشراء اثنين من المنازل في عامك الأول والتعرف على مقدار ما يلزم لإدارة العقارات. ستنشئ نشاطًا تجاريًا طويل الأمد وتتجنب الدخول إلى عقلك.

حكم العقارات رقم 6 - النظر في الانضمام أو بدء نادي الاستثمار العقاري جنبا إلى جنب مع أصحاب العقارات الأخرى. لقد ساعدني هذا كثيراً أثناء إعادة بناء إمبراطوريتي الوليدة.

• البحث عن المستثمرين العقاريين الآخرين من خلال وكلاء العقارات والمقاولين وعبر الإنترنت.
• حاول العثور على أشخاص لديهم مهارات في جوانب مختلفة من العقارات من الوكلاء إلى المقاولين والمحامين ومديري العقارات. يعني وضع مهاراتك معًا أن الجميع ليسوا بحاجة إلى أن يكونوا خبراء في كل شيء.
• هناك طرق مختلفة لإعداد المجموعة من الجمعيات الرسمية حيث تقوم بتجميع أموالك للاستثمارات إلى مجموعات غير رسمية حيث تقوم ببساطة بتداول الأفكار ومساعدة بعضها البعض في الخدمات.

حكم العقارات رقم 7 - وأخيرا ، تنويع الاستثمارات العقارية الخاصة بك إلى أقصى حد ممكن.

تكلفة خاصية واحدة تعني أن العديد من المستثمرين الأفراد عالقون في امتلاك نوع واحد من العقارات في سوق واحدة. وهذا يعني جميع مخاطر حدوث هبوط في نوع العقار أو داخل السوق المحلية.

• شراء أنواع العقارات المختلفة بما في ذلك السكنية والمكاتب والتخزين والترفيه والمخزن.
• اشتري في أسواق مختلفة في جميع أنحاء الولايات المتحدة إن أمكن.
• طريقة واحدة لتنويع محفظتك العقارية المباشرة هي من خلال امتلاك REITs أو التمويل الجماعي العقاري الذي يسمح لك بشراء مركز أسهم مع بضعة آلاف بدلا من عشرات الآلاف.

مثل أي استثمار ، يمكن أن تجعلك العقارات ثرية إذا كنت تعرف كيف تتجنب أكبر الفخاخ.

كونك مستثمرًا طويل الأجل في الملكية يدور حول فهم القواعد التي سوف تمنعك من فقدان أموالك كما فعلت. لا تدع القصة تمنعك من متابعة أحلامك العقارية. ما زلت أستثمر في استئجار العقارات وسوف تكون غنية مرة أخرى ، يوما ما.

عمل جوزيف هوغ محللاً في مجال الأسهم وخبيراً اقتصادياً قبل أن يدرك أن الأغنياء ليسوا بديلاً عن السعادة. وهو الآن يدير خمسة مواقع على الإنترنت في التمويل الشخصي والتمويل الجماعي ، ويجني المزيد من المال أكثر من أي وقت مضى في وظيفة من 9 إلى 5 ويحب بناء عمله من الأعمال المنزلية.